一、什么是購(gòu)房合同，解除購(gòu)房合同的情形有哪些？
購(gòu)房合同，是我們?cè)谫?gòu)房房屋時(shí)簽訂的一種買(mǎi)賣(mài)合同，在法律上也叫做商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)的雙方分別是開(kāi)發(fā)商，也就是出賣(mài)人以及購(gòu)房者，也就是買(mǎi)受人。我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，保障房屋買(mǎi)受人的合法權(quán)益提供法律依據(jù)。
具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)以上五種行為時(shí)會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房合同解除，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款，并且要求開(kāi)發(fā)商賠償自己因解除購(gòu)房合同造成的損失。
二、購(gòu)房合同無(wú)效開(kāi)發(fā)商怎么賠償？
購(gòu)房合同的解除可能會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成一定的損失，房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立并實(shí)際開(kāi)始履行后，房?jī)r(jià)大幅上漲，升值部分的數(shù)額不僅是完全可以確定的，而且已為買(mǎi)受人實(shí)際享有。此時(shí)解除購(gòu)房合同，升值部分便在理論上從不動(dòng)產(chǎn)中分離并顯現(xiàn)出來(lái)，不應(yīng)再依附著不動(dòng)產(chǎn)返還給有過(guò)錯(cuò)的出賣(mài)人，而應(yīng)該屬于無(wú)過(guò)錯(cuò)的買(mǎi)受人在占有此房期間內(nèi)所產(chǎn)生的自然孽息，其所有權(quán)人為買(mǎi)受人。被買(mǎi)受人實(shí)際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣(mài)人予以賠償。
當(dāng)然，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人賠償房屋的升值部分，至少應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：
1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立并實(shí)際履行，買(mǎi)受人已交付了大部分房款，出賣(mài)人已將房屋交付使用；
2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除，房屋需返還；
3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評(píng)估。
另外，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，由于此購(gòu)房合同的解除可能導(dǎo)致返還的購(gòu)房款不足以再支付購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)其他的房子，開(kāi)發(fā)商是需要賠償購(gòu)房者的。以上就是解除購(gòu)房合同的情形以及開(kāi)發(fā)商該如何賠償，這些是基于法律的規(guī)定，對(duì)此不是所有的購(gòu)房者都了解，如果能在合同中約定出來(lái)，可能出現(xiàn)糾紛時(shí)更容易解決，建議購(gòu)房者邀請(qǐng)律師陪同簽訂購(gòu)房合同，多約定一些有利于自己的條款，更好的維護(hù)自己的合法權(quán)益。
