一、簽購(gòu)房合同要注意什么問(wèn)題？

簽訂購(gòu)房合同之前我們要明確一個(gè)問(wèn)題，就是合同雙方到底是誰(shuí)的問(wèn)題。買方是將要買房的購(gòu)房者這一點(diǎn)沒(méi)有疑問(wèn)，那么賣方是誰(shuí)就需要購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)特別注意一下。關(guān)于主體的約定如下：

（一）購(gòu)房者也就是買方，在房屋買賣合同中，“買受人”一欄填寫名字應(yīng)當(dāng)慎重，因?yàn)橘I受人將在如下事項(xiàng)中非常關(guān)鍵：

1、將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人。

2、需要交付首付，申請(qǐng)貸款。

3、遇有對(duì)方違約時(shí)，追究對(duì)方的責(zé)任。

4、一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。

5、在取得產(chǎn)權(quán)證之前，合同可以證明房產(chǎn)是屬于他的財(cái)產(chǎn)。

（二）賣方也就是開(kāi)發(fā)商，只有開(kāi)發(fā)商是樓盤的開(kāi)發(fā)者，也是樓盤的大產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人只有與其簽定合同后，才能夠從開(kāi)發(fā)商手中分割獲得“小產(chǎn)權(quán)”。因此，只有同開(kāi)發(fā)商簽約，才能夠順利獲得產(chǎn)權(quán)。那么，如何確定與您簽約的就是開(kāi)發(fā)商呢？

1、簽合同前，請(qǐng)首先審查商品房買賣合同上的“出賣人”與《商品房預(yù)售許可證》上記載的銷售單位是否一致，《商品房預(yù)售許可證》上記載的銷售單位就是樓盤的開(kāi)發(fā)商。

2、可以核對(duì)商品房買賣合同上的“出賣人”與《國(guó)有土地使用權(quán)證》上記載的土地使用權(quán)人是否相同。

3、如果是現(xiàn)房，應(yīng)核對(duì)商品房買賣合同上的“出賣人”與《房屋所有權(quán)證》上記載的所有權(quán)人是否一致。

（三）代理人

看房、選房、簽約到交房的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到開(kāi)發(fā)商的“代理人”，比如，開(kāi)發(fā)商會(huì)把銷售事務(wù)委托給專門的銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，面對(duì)這些代理人。雖然他們經(jīng)常在廣告、宣傳材料上出現(xiàn)，但是他們都沒(méi)有權(quán)利簽訂商品房買賣合同。

只有開(kāi)發(fā)商才有權(quán)把房屋轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者，因此應(yīng)該與開(kāi)發(fā)商簽約，如果《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫的單位不是開(kāi)發(fā)商，而是銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，一定要求其提供開(kāi)發(fā)商蓋章的授權(quán)委托書，并保留原件。否則在法律上，出賣人賣了他人財(cái)產(chǎn)，這個(gè)合同是無(wú)效的，購(gòu)房者既拿不到房又找不到開(kāi)發(fā)商。將來(lái)發(fā)生糾紛只能追究這個(gè)代理人的責(zé)任，法律風(fēng)險(xiǎn)很大。

二、購(gòu)房合同要約定哪些問(wèn)題？

（一）違約金的約定

相對(duì)來(lái)講，購(gòu)房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開(kāi)發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問(wèn)題、設(shè)計(jì)變更到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對(duì)較大。約定違約金時(shí)，需要注意：

1、在合同里應(yīng)當(dāng)約定較高的違約金，在形式上對(duì)等的前提下實(shí)質(zhì)上對(duì)購(gòu)房者是有利的。除非購(gòu)房者對(duì)自己的付款預(yù)期實(shí)在沒(méi)有把握?？梢詫⒀悠诟犊詈脱悠诮环康倪`約金約定為房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五以上（一般開(kāi)發(fā)商會(huì)約定為萬(wàn)分之三）；

2、解除合同返還房款時(shí)將同時(shí)返還的同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別非常大；

3、在履約延遲的情況下，務(wù)必按日累積計(jì)算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開(kāi)發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對(duì)；

4、在可能的情況下，將開(kāi)發(fā)商的各種違約情形列舉出來(lái)并分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任，比如沒(méi)有按期交房、沒(méi)有按期辦理產(chǎn)證、沒(méi)有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更未通知、質(zhì)量缺陷或質(zhì)量瑕疵等等，分別約定切實(shí)可行的違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方法。

如果只是約定“一方違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損失賠償責(zé)任”，這樣的條款有等于無(wú)，違約時(shí)賠償是法律規(guī)定的，無(wú)須再約定。應(yīng)當(dāng)約定沒(méi)有損失時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任及有損失但很難計(jì)算時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任，才能使違約條款能落到實(shí)處。

（二）陳述性條款的約定

示范文本有很多陳述性條款，如預(yù)售許可證號(hào)、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)、規(guī)劃用途、房屋套內(nèi)使用面積等等，這些條款在開(kāi)發(fā)商提供的示范合同中經(jīng)常已被劃掉。但這個(gè)并不是無(wú)關(guān)緊要的細(xì)節(jié)，開(kāi)發(fā)商的責(zé)任有些就隱含在這些陳述性條款中。比如套內(nèi)使用面積，最好寫入合同。

買房時(shí)必須爭(zhēng)取把簽合同真正想要的東西寫在合同上。否則我們不知道建筑面積里屬于我們的到底是多少。也便于在開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)變更或施工原因造成套內(nèi)面積縮水而總面積不變時(shí)追究其違約責(zé)任。

其他陳述性條款也是一樣，陳述本身即包含了保證陳述內(nèi)容真實(shí)的承諾，是對(duì)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信履約的督促和規(guī)制。便于在開(kāi)發(fā)商提供虛假信息時(shí)認(rèn)定合同無(wú)效和追究其違約責(zé)任。

（三） 廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款

如果你決定購(gòu)買一坐房產(chǎn)是因?yàn)閺V告或樓書中的綠地、水景、會(huì)所或即將實(shí)施的市政規(guī)劃的話，最好將廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款，使其真正成為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的承諾。并約定如果屆時(shí)不能實(shí)現(xiàn)，可以解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任。

如果開(kāi)發(fā)商不肯寫只是因?yàn)樾星榛鸨└緫械梅笱?，可以約定“開(kāi)發(fā)商提供的樓書、廣告資料視為本合同附件，如有變更將承擔(dān)違約責(zé)任”，在什么情形下承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任最好明確，比如水景變成了車棚，違約金如何計(jì)算。

（四）貸款不成的約定

如果購(gòu)房合同簽定后，因資信記錄等原因銀行不予放貸，則購(gòu)房者的履約能力就可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，如果不在合同中事先妥善約定，就要承擔(dān)不能按約付款的違約責(zé)任。因此應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取約定，自雙方簽訂房屋買賣合同之日起，購(gòu)房者應(yīng)向相應(yīng)貸款銀行的指定機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)貸款所需的全部文件資料和費(fèi)用，否則，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。如果因貸款銀行改變貸款條件等原因而致使購(gòu)房者無(wú)法成功申請(qǐng)銀行貸款的，買賣雙方均可解除本合同。

以上就是關(guān)于購(gòu)房合同需要約定的問(wèn)題，購(gòu)房者如果對(duì)買房的細(xì)節(jié)不是很清楚或者不能理解合同的條款一定要及時(shí)聯(lián)系律師，或者由律師陪同購(gòu)房。一來(lái)可以審查合同，另一方面也可以震懾開(kāi)發(fā)商，更好地維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。