一、 什么是認(rèn)購(gòu)書(shū)？

（一）認(rèn)購(gòu)書(shū)是什么？

認(rèn)購(gòu)書(shū)是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。

（二）認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么法律意義？

認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等，上海的示范文本則稱(chēng)為定金合同，這個(gè)稱(chēng)謂揭示了認(rèn)購(gòu)書(shū)的實(shí)質(zhì)意義。

（三）簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)將會(huì)面臨什么樣的法律后果？

根據(jù)最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！?/p>

所以，一般情況下，簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)的后果就是因一方的原因未能訂立合同的，則適用定金罰則，雙倍返還或沒(méi)收定金。因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，返還定金。

二、 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

（一）仔細(xì)閱讀認(rèn)購(gòu)書(shū)

購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購(gòu)書(shū)，并向銷(xiāo)售經(jīng)理索取有關(guān)房屋的宣傳資料及有關(guān)文件，在問(wèn)清楚房屋建筑的進(jìn)展情況后，有條件的還應(yīng)實(shí)地考察一下。

（二）認(rèn)購(gòu)書(shū)基本內(nèi)容有以下幾點(diǎn)：

1、當(dāng)事人雙方基本情況：

賣(mài)方，即發(fā)展商名稱(chēng)、地址、電話(huà)，銷(xiāo)售代理方名稱(chēng)、地址、電話(huà)；有的開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售工作完全委托給一個(gè)房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行代理。因此購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)應(yīng)弄清楚與之簽約的銷(xiāo)售經(jīng)理是哪個(gè)公司的，如屬于中介代理銷(xiāo)售，應(yīng)注意在合同中表明其代理關(guān)系；

買(mǎi)方，即認(rèn)購(gòu)方名稱(chēng)、姓名、地址、電話(huà)、身份證件種類(lèi)；代理律師事務(wù)所名稱(chēng)、地址，代理律師姓名、電話(huà)；

2、認(rèn)購(gòu)物業(yè)名稱(chēng)、房號(hào)、地址；

3、房?jī)r(jià)：包括房屋戶(hù)型、建筑面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)額；

4、付款方式：一般規(guī)定是一次性付款還是分期付款，一般現(xiàn)房可用一次性支付，期房按分期付款方式，辦理按揭貸款手續(xù)的，還要就有關(guān)付款方式作詳細(xì)約定；

5、認(rèn)購(gòu)條件：一般包括簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的注意事項(xiàng)；關(guān)于定金或預(yù)付款數(shù)額，購(gòu)房者應(yīng)與賣(mài)方約定一定期限內(nèi)，買(mǎi)方不買(mǎi)房時(shí)由賣(mài)方歸還定金或預(yù)付款本金，并形成書(shū)面協(xié)議。有的銷(xiāo)售方僅以口頭表示同意，一旦發(fā)生糾紛難以討還，所以為避免麻煩，最好都以書(shū)面形式約定；簽訂正式契約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。

（三）認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同嗎？在什么情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)等同于商品房買(mǎi)賣(mài)合同？

如果商品房的認(rèn)購(gòu)書(shū)具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容（商品房基本狀況；商品房的銷(xiāo)售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任），并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

（四）買(mǎi)房一定要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)嗎？

不一定，因?yàn)楹灦ㄕJ(rèn)購(gòu)書(shū)并不是買(mǎi)房的必經(jīng)程序。雙方對(duì)交易條件可以當(dāng)場(chǎng)確定的，也可以直接簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同。在房?jī)r(jià)上行階段，購(gòu)房者可以直接簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以防房?jī)r(jià)大漲致使開(kāi)發(fā)商寧可返還雙倍定金也不愿意簽定合同。

簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)要謹(jǐn)慎，在決定買(mǎi)房之前，您有必要了解認(rèn)購(gòu)書(shū)的相關(guān)知識(shí)。雖然簽訂認(rèn)定書(shū)不是買(mǎi)房的必經(jīng)程序，不過(guò)在房?jī)r(jià)一直持續(xù)上漲的中國(guó)，以簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)防止房?jī)r(jià)大漲帶來(lái)的糾紛。購(gòu)買(mǎi)者可以憑借認(rèn)定書(shū)要求開(kāi)發(fā)商賠償。所以認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)是很重要的，可以在一定程度上維護(hù)自己的合法權(quán)益。但是在簽訂時(shí)要注意一些事項(xiàng)，不可隨意簽訂。您有必要在購(gòu)房前咨詢(xún)相關(guān)律師，首先分析自身情況，再考慮是否需要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。