一、什么是小產(chǎn)權(quán)房

所謂的小產(chǎn)權(quán)房，它并不是一個法律上的概念，而只是社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房相對應(yīng)的是大產(chǎn)權(quán)房。眾所周知，大產(chǎn)權(quán)房是指由國家統(tǒng)一制作發(fā)放房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的房產(chǎn)。

小產(chǎn)權(quán)房，有時也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟組織以外的第三人。

這里需要說明的是，如果是本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的人，是可以得到法律承認和保護的，他們可以依據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律取得房屋的完整的所有權(quán),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,其合法權(quán)益受到法律的承認和保護，任何人不得侵犯該類合法的產(chǎn)權(quán)，否則要承擔相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

而如果是村集體經(jīng)濟組織以外的人購買，國家并不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，也不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，根據(jù)國家《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，買了這些房子的人，一旦以后產(chǎn)生糾紛或者集體收回土地，其權(quán)益將難以保障。

二、購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險

購買小產(chǎn)權(quán)房有法律風(fēng)險嗎？根據(jù)上述的分析，不難得出肯定的答案。那么，具體來說，購買小產(chǎn)權(quán)房存在哪些法律風(fēng)險？

首先，在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

其次，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的。

最后，小產(chǎn)權(quán)房的購買者利益能否得到維護，很大程度上取決于賣房者是否“違反”本來就無效的合同，取決于政府的政策，取決于開發(fā)商的責(zé)任與誠信度，購房者處在一個被動的尷尬境地，一旦上述三環(huán)節(jié)的任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)故障，購房者也只得無奈承受損失。