一、小產(chǎn)權(quán)房有哪些類(lèi)型

具體來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房可以分為三類(lèi)，分別如下：

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。

2、限制銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷(xiāo)售的房屋直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、軍產(chǎn)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣(mài)給軍人以外的地方居民，俗稱(chēng)“軍產(chǎn)房”。

以上三種小產(chǎn)權(quán)房，最常見(jiàn)的是第一種。當(dāng)下，我國(guó)在小產(chǎn)權(quán)房中矛盾和沖突最普遍的也是第一種。

二、小產(chǎn)權(quán)房有哪些特點(diǎn)

小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于具備完整產(chǎn)權(quán)的大產(chǎn)權(quán)房而言的。作為小產(chǎn)權(quán)房，其特點(diǎn)也是相當(dāng)明顯。而這些特點(diǎn)，也在一定程度上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的擁有者或者購(gòu)買(mǎi)者產(chǎn)生特定的影響。小產(chǎn)權(quán)房主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價(jià)值比較低。再加上不必繳納國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，因而小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地成本極低。

2、產(chǎn)權(quán)不完整

小產(chǎn)權(quán)房并不是真正意義上的商品房，不能上市交易，而且國(guó)家也不承認(rèn)并不予辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。此外依照相關(guān)法律政策規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城鎮(zhèn)居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能得到法律認(rèn)可和保護(hù)，不能辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅證等合法手續(xù)。沒(méi)有“二證”，既無(wú)法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來(lái)講，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無(wú)產(chǎn)權(quán)。

3、不合法性

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專(zhuān)有權(quán)利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同本身是無(wú)效的，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。

4、法律風(fēng)險(xiǎn)大

利用國(guó)有土地從事商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，需要具備“五證”，即國(guó)有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)很多是村民個(gè)人、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體或一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)不完全具備的公司投資建設(shè)的，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等主管部門(mén)審批，在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問(wèn)題。更重要的是，由于缺乏房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者的權(quán)益不能得到法律有效保護(hù)，根據(jù)《土地管理法》、《合同法》、《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，購(gòu)房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗?huì)受到較大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。這些都是非常重大的隱患和風(fēng)險(xiǎn)。