一、什么是售樓書，其內(nèi)容和性質(zhì)是怎樣的？

很多房展會上的開發(fā)商也都發(fā)行售樓書。它其實(shí)是由房地產(chǎn)開發(fā)商或者房產(chǎn)銷售公司制作的，向不特定的公眾發(fā)送的關(guān)于房屋情況的一種宣傳資料，多數(shù)是在房屋尚未建成，預(yù)售階段對外發(fā)行的。購房者可以通過樓書了解房屋的座落、環(huán)境、配套、綠化、基本房型等，不僅有文字描述，多數(shù)配以電腦模擬的圖片或者實(shí)景。在一般情況下，開發(fā)商制作的售樓書會包括以下內(nèi)容：

（一）樓盤的名稱、價格、位置；

（二）樓盤的實(shí)景圖、戶型圖；

（三）小區(qū)的物業(yè)配備設(shè)施情況以及小區(qū)周邊的環(huán)境介紹；

（四）樓盤銷售的資質(zhì)證號；開發(fā)商、代理商、設(shè)計施工單位、物業(yè)管理公司名稱；

（五）樓盤的銷售熱線及其他咨詢方式。

那么，開發(fā)商提供的售樓書是什么性質(zhì)呢？從合同的角度看，售樓書應(yīng)該是一種廣告，屬于要約邀請，因為售樓書中沒有房屋價格、購房者付款方式、付款時間、違約責(zé)任等合同的實(shí)質(zhì)要件，還不構(gòu)成要約。因此，售樓書介紹的內(nèi)容屬于要約邀請，只要售樓書的內(nèi)容沒有寫人雙方的購房合同中，便對開發(fā)商不具有法律約束力。

多數(shù)的售樓書制作精美，根據(jù)一般售樓書的特點(diǎn)，開發(fā)商不受售樓書描述的限制，作用相當(dāng)于廣告，《合同法》第15條規(guī)定商業(yè)廣告為要約邀請，持有售樓書的購房人的單方承諾不能表明預(yù)售行為的成立，雙方需要簽訂書面的房地產(chǎn)買賣合同。

如果將來購房者和開發(fā)商之間發(fā)生房地產(chǎn)買賣上的糾紛，特別是房屋及小區(qū)沒有售樓書所描述的好，有的購房者會拿出售樓書希望律師追究開發(fā)商虛假宣傳的責(zé)任。那么售樓書能否作為判定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)呢？售樓書盡管不是合同，但它是一種廣告，根據(jù)《廣告法》對廣告的要求，規(guī)定了廣告也應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，采取發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由開發(fā)商依法承擔(dān)民事責(zé)任。

二、購房者在購房過程中要注意哪些問題？

為了防止購房者因缺乏經(jīng)驗落人開發(fā)商設(shè)置的售樓書陷阱中，建議購房者在購房過程中可以采取下列措施：

（一）購房者面對售樓書宣傳資料時，要頭腦清醒，不要被上面的吹噓文字所迷惑，過分相信開發(fā)商的承諾。對售樓書上的介紹，最好通過現(xiàn)場查看，進(jìn)行周邊調(diào)查，具體落實(shí)相關(guān)承諾后再與開發(fā)商簽訂購房合同。

（二）可以向有關(guān)部門進(jìn)行咨詢或到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行查詢，必要時還可聘請個人法律顧問，幫助調(diào)查、識別開發(fā)商提供的售樓書是否真實(shí)、合法。

（三）購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，要認(rèn)真、仔細(xì)地審讀、分析購房合同，發(fā)現(xiàn)購房合同中的內(nèi)容與售樓書介紹的內(nèi)容不符或者購房合同中沒有售樓書介紹的內(nèi)容，可以要求開發(fā)商進(jìn)行解釋、說明。如果開發(fā)商作出的解釋沒有正當(dāng)理由，建議購房者堅決要求開發(fā)商簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議，將售樓書中的內(nèi)容予以確定。

（四）一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾的房屋質(zhì)量、周圍環(huán)境、小區(qū)配套設(shè)施等與開發(fā)商提供的售樓書不符，購房者可以通過與開發(fā)商協(xié)商、向消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)組織投訴、向相關(guān)執(zhí)法部門申訴、向法院提起訴訟等渠道尋求解決。

以上就是關(guān)于售樓書的相關(guān)法律問題，購房者在購房過程中一定要注意上面提到的問題，針對售樓書的性質(zhì)，購房者一定要注意不要只聽開發(fā)商的宣傳，盲目相信售樓書的內(nèi)容，把重要的廣告條款寫進(jìn)購房合同才能保證日后出現(xiàn)糾紛時有法律依據(jù)。