一、什么是買(mǎi)賣(mài)不破租賃

合同法第229條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！痹撘?guī)定即充分體現(xiàn)租賃合同的物權(quán)化特點(diǎn)，也可稱(chēng)為買(mǎi)賣(mài)不破租賃。

物權(quán)是對(duì)物的直接管理并排除他人干涉的權(quán)利。最典型的物權(quán)是所有權(quán)，此外還包括抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、典權(quán)等。所謂租賃權(quán)的物權(quán)化是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對(duì)租賃物的占有使用可以對(duì)抗第三人，即使第三人是該租賃物的所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人。根據(jù)該條規(guī)定，出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人(受讓人)時(shí)，設(shè)定在租賃物上的租賃合同仍然存在，并且該合同繼續(xù)約束第三人。也就是說(shuō)，承租人與受讓人之間無(wú)須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個(gè)新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利義務(wù)。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃并不局限于出租人出售租賃物的行為，還應(yīng)包括租賃物贈(zèng)與、抵押、互易或作為投資等，這些行為都會(huì)涉及租賃物的所有權(quán)變動(dòng)，同樣適用該原則。

二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用條件

適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃的條件是：

一是租賃合同已成立生效；

二是租賃物已交付承租人；

三是租賃物所有權(quán)變動(dòng)發(fā)生在租賃期間；

四是出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與第三人。

具備以上條件，即使買(mǎi)受人不知道租賃合同關(guān)系存在，租賃關(guān)系仍然可以對(duì)抗買(mǎi)受人。