一、買(mǎi)賣(mài)二手房要注意哪些問(wèn)題？

買(mǎi)賣(mài)二手房要注意：

1、物業(yè)管理情況

物業(yè)管理水平的高低直接影響到日后的居住生活質(zhì)量，在買(mǎi)二手房的過(guò)程中如果忽略了所在小區(qū)的物業(yè)管理情況，入住以后可能會(huì)造成很多麻煩。

（1）物業(yè)交驗(yàn)不可大意

買(mǎi)房過(guò)程中需重視物業(yè)交驗(yàn)環(huán)節(jié)，交驗(yàn)時(shí)您應(yīng)注意：物業(yè)是否與合同約定的一致；家電、家具等是否與合同相符；鑰匙是否已交付；水電、煤氣表數(shù)字是否查驗(yàn)等；另外，在簽定合同后應(yīng)到物業(yè)管理處辦理物業(yè)管理費(fèi)結(jié)算，時(shí)間應(yīng)以交房當(dāng)日為準(zhǔn)，同時(shí)購(gòu)房者辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。

（2）物業(yè)管理水平要考察

觀察小區(qū)是否封閉，保安巡查情況如何；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適；詢問(wèn)水、電、煤氣的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去交；電梯品牌、速度及管理方式；物業(yè)管理公司還提供其他哪些服務(wù)等。另外，還應(yīng)該詢問(wèn)有無(wú)業(yè)主委員會(huì)，以及業(yè)主委員會(huì)的實(shí)際組成人員是否穩(wěn)定等。

2、公共維修基金

公共維修基金是指住宅樓房的公共區(qū)域和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。其本金由售房單位和購(gòu)房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共區(qū)域和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，利息不足時(shí)由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>

當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方簽署協(xié)議時(shí)遇到公共維修基金是否應(yīng)由買(mǎi)家支付時(shí)，通常的解決辦法是經(jīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商解決。一般會(huì)有四種處理方法：

（1）業(yè)主將公共維修基金無(wú)償順延給客戶，這是二手房交易中最普遍的做法。

（2）買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商，由客戶與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費(fèi)用，即客戶支付原業(yè)主所繳納公共維修基金費(fèi)用的50％。

（3）買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商按一定比例支付公共維修基金費(fèi)用。比例公式為（房屋產(chǎn)權(quán)年限－原業(yè)主所購(gòu)房屋與出售房屋的時(shí)間差）÷房屋產(chǎn)權(quán)年限。

（4）業(yè)主不同意將公共維修基金無(wú)償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔(dān)這筆費(fèi)用，那么購(gòu)房者如購(gòu)買(mǎi)該套房屋則需承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購(gòu)房時(shí)所交納的這筆公共維修基金費(fèi)用。

3、車位問(wèn)題

隨著私家車數(shù)量的增加，有限的車位已經(jīng)完全不能滿足停車需求，為了避免每天回家還要為停車的事兒操心，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)一定要了解清楚小區(qū)內(nèi)的車位情況，順便也要了解小區(qū)周圍停車場(chǎng)的信息，以防萬(wàn)一。

現(xiàn)在有的車位有產(chǎn)權(quán)，有的只有使用權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，有產(chǎn)權(quán)的車位可以方便地出售，只有使用權(quán)的車位能否在二手市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，則要看當(dāng)初業(yè)主與物業(yè)管理處簽訂的合同。車位的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題往往會(huì)引起二手房交易的糾紛，由于目前法律沒(méi)有對(duì)車位產(chǎn)權(quán)的歸屬作明確規(guī)定，導(dǎo)致一些因車位產(chǎn)權(quán)而引發(fā)的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛無(wú)法妥善解決，而二手房如果能帶著車位，將來(lái)還會(huì)有更大的升值潛力。因此，消費(fèi)者在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候一定要擦亮眼睛，慎簽合同。

二、購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意什么？

當(dāng)我們下決心要用我們的積蓄去買(mǎi)二手房的時(shí)候，除了要了解哪些二手房不能買(mǎi)賣(mài)，還應(yīng)該在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中重點(diǎn)關(guān)注有關(guān)二手房的手續(xù)、當(dāng)?shù)卣叩葐?wèn)題，以及其是否滿足自己的切身需求。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)二手房時(shí)，應(yīng)著重注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰

二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權(quán)

這個(gè)問(wèn)題我們往往容易忽略，但它也非常重要。如果該二手房是單位房屋，則應(yīng)該找賣(mài)主或者相關(guān)部門(mén)了解該單位房屋轉(zhuǎn)讓是否會(huì)侵犯他人的權(quán)益。如果已經(jīng)構(gòu)成侵權(quán)，則要綜合衡量由此帶來(lái)的影響。若在協(xié)商之后可以得到妥善處置，才可以繼續(xù)下一步的計(jì)劃安排。