一、哪些情況屬于逾期交房？

1、房屋質(zhì)量有問(wèn)題

如果是一般質(zhì)量問(wèn)題如裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等，此類質(zhì)量爭(zhēng)議不應(yīng)當(dāng)影響交付的完成，在符合交付條件的前提下，房屋已經(jīng)滿足交付使用的法定要求，其并不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，也不構(gòu)成根本違約，完全可以通過(guò)修理、重做或賠償損失來(lái)解決。交付后質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

2、裝飾和設(shè)備不合約定。買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí)，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此拒絕收房。我們認(rèn)為，材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無(wú)約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》第62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失的責(zé)任。交付房屋時(shí)，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告，否則買受人有權(quán)拒絕接受并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期責(zé)任。

3、配套設(shè)施遲延或者交付不能。配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設(shè)施包括停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、道路、花園、綠化等?；A(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是房屋舒適居住、價(jià)值增長(zhǎng)的不可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準(zhǔn)，銷售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買受人是否購(gòu)買與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

4、房屋相關(guān)資料不完備。房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。出賣人未提供上述資料時(shí)，買受人可以拒絕接受房屋并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期責(zé)任。

5、所涉商品房經(jīng)“四方”竣工驗(yàn)收合格。對(duì)經(jīng)核驗(yàn)后房屋質(zhì)量存在瑕疵但主體質(zhì)量不存在問(wèn)題的，購(gòu)房人已經(jīng)實(shí)際接受房屋，視為對(duì)合同變更，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋交付行為有效，購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)實(shí)際交付日起至具備交付條件日止的違約金。我們認(rèn)為，法律及合同已經(jīng)明確了商品房的交付條件，在該條件不具備時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接受房屋或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，如果購(gòu)房人接受房屋，并且該房屋經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，是其對(duì)自己權(quán)利的處分，其無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金。

6、該商品房未經(jīng)“四方”驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，開(kāi)發(fā)商即通知購(gòu)房人接受房屋。我們認(rèn)為，首先，開(kāi)發(fā)商有違誠(chéng)信用原則;其次，出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定，屬于一種欺詐行為，對(duì)于從事欺詐的人，應(yīng)當(dāng)讓他承擔(dān)相應(yīng)的不利后果;最后，從有利于保護(hù)處于弱勢(shì)一方的購(gòu)房者的合法權(quán)益和促進(jìn)社會(huì)的公平正義角度，應(yīng)以具備交付條件的日期作為實(shí)際交付日期。因此，購(gòu)房人在接收商品房后仍有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任，如此才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)法律的精神實(shí)質(zhì)。

二、逾期交房的責(zé)任怎樣認(rèn)定？

如果因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。

所涉商品房如經(jīng)核驗(yàn)后確認(rèn)房屋主體質(zhì)量不合格，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋交付行為無(wú)效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。