一、二手房買賣應(yīng)該注意什么
（一）注意交易房屋的評(píng)估價(jià)是否正確，真實(shí)。在這個(gè)環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，就是對(duì)房屋評(píng)估價(jià)偏高或偏低，有些評(píng)估價(jià)含的水分很多，就容易造成評(píng)估價(jià)的不真實(shí)。有些中介試圖低價(jià)收入、高價(jià)賣出，是導(dǎo)致與房屋市場(chǎng)價(jià)值偏離的主因，而這必然將直接影響買賣雙方的利益。這里介紹一個(gè)簡(jiǎn)單的估價(jià)辦法，二手房?jī)r(jià)格應(yīng)為周邊區(qū)域新建商品房市價(jià)的2/3左右，過高價(jià)格買入者，將存在貶值的風(fēng)險(xiǎn)，反之，平價(jià)或低于此價(jià)買入者將有利可圖。在交易過程中，交易雙方應(yīng)委托信譽(yù)良好、具有市房地局頒發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)，必要時(shí)還可要求出具評(píng)估報(bào)告，作為實(shí)際售價(jià)的依據(jù)。
（二）注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合。如賣方是否有房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)是否清晰；還沒有拿到產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)房不能買賣；若是期房出售則必須由開發(fā)商作出擔(dān)保等。同時(shí)交易前，作為買方，可要求賣方提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明及相關(guān)證件，并到所屬房地產(chǎn)交易中心查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況。只有對(duì)交易主體的資格進(jìn)行審查和判斷，獲得確認(rèn)后，交易才可進(jìn)行。
（三）簽訂買賣合同的注意事項(xiàng)?，F(xiàn)在還有為數(shù)不少的交易者因?qū)灰缀贤淖饔貌挥柚匾暬虿皇煜?，?dǎo)致交易合同雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明而引發(fā)了爭(zhēng)議，甚至發(fā)生交易一方利用合同進(jìn)行詐騙的情況。交易者應(yīng)該懂得，二手房交易是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)且頗為復(fù)雜的過程。交易雙方在交易前及交易過程中應(yīng)該注意。
（四）二手房質(zhì)量上的瑕疵。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在買房時(shí)注意檢查住宅本身的質(zhì)量，如是否存在漏水、墻面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。相鄰關(guān)系也十分重要，應(yīng)當(dāng)詢問一下鄰里之間是否存有公用面積糾紛等矛盾。此外，原居住人如果存有過于復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系也可能給購(gòu)房者帶來意想不到的麻煩。
（五）其他的一些限定因素。例如：①房產(chǎn)有承租人的，買房應(yīng)注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利。②購(gòu)買后準(zhǔn)備用作營(yíng)業(yè)或辦公的，應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。③在房產(chǎn)證上除了買房者還有其他財(cái)產(chǎn)共有人的，應(yīng)先確認(rèn)買賣行為是否征得共有人的同意。④要注意二手房是否存在未繳清的公用事業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。
二、二手房買賣糾紛應(yīng)該如何處理
（一）共有房屋糾紛
從法律上講，房屋屬于共有財(cái)產(chǎn)的，出售時(shí)必須征得其他共有人的書面同意；如果未經(jīng)其他共有人書面同意，應(yīng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效。司法實(shí)踐中，如果房屋已經(jīng)交付使用較長(zhǎng)一段時(shí)間或者已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，法院一般不會(huì)判令該轉(zhuǎn)讓行為無效。但如果房屋還未交付使用，也沒有辦理過戶手續(xù)，一旦房屋共有人在知道該轉(zhuǎn)讓情況后提出反對(duì)，法院就有可能判定該交易無效。
共有房屋在出售前，全體共有人必須以簽字或者書面委托的形式表示同意。在交易過程中，下家一定要詳細(xì)查看房屋是否屬于共有房屋，特別是把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)。即便該套房屋產(chǎn)權(quán)證上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易過程中，下家也應(yīng)當(dāng)要求上家出具夫妻雙方就出售該房屋的同意證明，確保房屋的交易安全。
（二）定金糾紛
二手房交易過程中，中介公司收到下家定金后，往往會(huì)開具以下格式收據(jù)：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某價(jià)格賣房，該意向金轉(zhuǎn)為定金”，這種定金支付方式對(duì)下家極為不利：一則與上家并無直接簽署的協(xié)議；二則手中沒有上家出具的定金收條；三則很難獲得上家已經(jīng)從中介公司處收取定金的事實(shí)；四則沒有明確中介公司收取定金的代收或轉(zhuǎn)交責(zé)任。在此情況下，一旦發(fā)生上家收受定金反悔不賣房或抬高房?jī)r(jià)的違約情形，下家很難要求上家雙倍返還定金，也很難追究中介公司的責(zé)任。
