一、二手房買賣的風險有哪些

在市場運作的實踐中，二手房買賣存在著很多風險，概況地來講，主要包括但不限于下列風險：

1、 主體資格審查風險

所謂主體資格審查風險，是指審查二手房買賣中賣主即售房人的真實身份以及其資格時所帶來的風險。通常在房屋買賣中，買賣雙方都是憑中介介紹，而很少對交易雙方主體資格進行審查，隱藏著極大的風險。根據(jù)《合同法》第51條的相關(guān)規(guī)定無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同才有效。也就是說如果售房人的身份不真實，除非真正的產(chǎn)權(quán)人予以追認，否則該買賣是無效的。所以，如果主體資格出現(xiàn)問題，買房人極有可能最后房財兩空。

2、房貸風險

通常作為工薪階層的購發(fā)者，在購房時都會傾其所有，作為購房首付款，不足部分再向銀行貸款，往往由于某些原因?qū)е沦J款辦不下來而承擔違約責任。

3、首付資金風險

通常，購買二手房時購房人都將首付款在簽訂買賣合同時直接交付給售房人。然而，在現(xiàn)實實踐中的二手房買賣，一房兩賣、甚至三賣也屢見不鮮，最終的后果是導(dǎo)致購房人辛辛苦苦掙來的血汗錢，血本無歸。

4、產(chǎn)權(quán)風險

常常我們會碰到這種情況，中介為了招攬客戶，會極力向我們推薦各種各樣房源，包括沒有取得產(chǎn)權(quán)證的使用權(quán)房，然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得上市交易。因此，購買這樣的使用權(quán)房不但耗費時間，還存在著不能交易過戶的風險。

5、購買農(nóng)村房產(chǎn)風險

很多人想回歸田園生活，到農(nóng)村去購置房產(chǎn)，但這種買賣的風險極大，首先根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村的住宅，只能在本村民組織內(nèi)部成員之間的買賣。作為一個城市人是無權(quán)購買農(nóng)村的私房，即使已經(jīng)購買，也無法拿到產(chǎn)權(quán)。

6、優(yōu)先購買權(quán)風險

根據(jù)《合同法》第230條規(guī)定，出賣人出賣租賃的房屋，應(yīng)當在出賣之前合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。所以，在購買二手房的過程中，如果該房正在出租，而租房者沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)，這樣購置的二手房就存在著風險。

7、房屋抵押的風險

如果購買的二手房已經(jīng)事先被抵押，在他人實現(xiàn)抵押權(quán)的時候，該套房產(chǎn)很可能就會易主。所以，二手房買賣中還存在著房屋抵押的風險。

二、如何防范二手房買賣的風險

當風險出現(xiàn)之后，為了保護買主的合法權(quán)益，如何防范二手房買賣風險就顯得非常重要。下面針對上述所提到的風險，提出相應(yīng)地風險防范措施：

1、明晰主體資格和房屋產(chǎn)權(quán)歸屬

房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題的重要性在于確認誰是待售二手房的主人。!通常情況下，我們可以要求售房人提供身份證、戶口簿、結(jié)婚證等證件來證明自己的身份，同時也要審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

此外，產(chǎn)權(quán)證上若是兩人以上，則在簽買賣合同時所有的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)全部到場，如確實不能全部到場，則要求其出示委托書公證書，千萬不要隨隨便便讓人代簽，一旦出現(xiàn)其他共有人反對出售該房產(chǎn)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第4款“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，會導(dǎo)致該買賣合同無效。若售房人提供了其他產(chǎn)權(quán)人的公證書委托書，購房人也要對公證書委托書中的委托事項進行核實，不排除公證書偽造的可能。

2、完善合同條款，規(guī)避房貸風險

通常作為工薪階層的購房者，在購房時往往會向銀行貸款。為避免由于銀行貸不出來而承擔違約責任，有必要在簽訂買賣合同時就在合同中明確約定“若貸款辦不下來，無條件的解除買賣合同，退回購房定金及首付款”，以此來避免因為銀行無法貸款而承擔違約責任。

3、盡量與售房人接觸協(xié)商，沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房慎買

當遇到首付款風險時，最好的方法是盡量和售房人協(xié)商，在交易中心過戶時將首付款全部支付給售房人，或者將首付款找個有實力的公司進行資金監(jiān)管。切忌將首付款交由中介的業(yè)務(wù)員個人保管，現(xiàn)實中常出現(xiàn)業(yè)務(wù)員卷款潛逃的案例。

此外，如果該二手房沒有產(chǎn)權(quán)證，最好謹慎考慮，不要急著買。因為在市場上流通的房屋，法律要求必須有產(chǎn)權(quán)登記。還有一個類似的例子，就是農(nóng)村宅基地的購買也要慎重，除了本村村民有權(quán)購買之外，其他人購買農(nóng)村房產(chǎn)，都是無法拿到產(chǎn)權(quán)證的。

4、購買出租二手房，必須先取得承租者的書面放棄優(yōu)先購買聲明

在購買出租的二手房，一定要得到承租人書面放棄優(yōu)先購買權(quán)的申明，否則即使是交易過戶后，承租人還是可以行使優(yōu)先購買權(quán)，而撤消買賣合同。所以，這一步非常重要，它能夠避免作無用功。

5、清除待售房屋上的他物權(quán)

待售房屋存在抵押等他項權(quán)記載的，購房人可要求對方在購房合同簽訂后房款交付前注銷他項權(quán)或采取分階段付款的方式，以保證付款安全。

除了上述的幾點防范對策外，買房人購買二手房時應(yīng)注意，所購房屋的水、電、汽、物業(yè)費等費用是否已經(jīng)結(jié)清，相關(guān)集資費有無拖欠，房屋的維修基金怎樣處理。同時買房人應(yīng)該調(diào)查清楚：預(yù)購買的房屋是否包括地下室、地下車庫等附屬設(shè)施，房屋內(nèi)的裝飾物及附屬設(shè)備、裝飾裝修物、家具是否一并轉(zhuǎn)讓等，這些都關(guān)系到買房人的切身利益，因而在購房合同中要有做出明確的約定，切實保護好自身利益。