一、什么是一房二賣(mài)
一房二賣(mài)是指出賣(mài)人以同一房屋為標(biāo)的，在與買(mǎi)受人簽定買(mǎi)賣(mài)合同但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)，又與第三方簽定買(mǎi)賣(mài)合同，從而導(dǎo)致兩個(gè)不同的買(mǎi)受人，均希望獲得同一房屋的利益沖突。誰(shuí)能最終獲得該房屋的問(wèn)題，取決于先后兩個(gè)合同的效力及履行。
二、遇到一房二賣(mài)的情況怎么辦
一房二賣(mài)是房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的一種，對(duì)于一房二賣(mài)糾紛，司法實(shí)踐中根據(jù)不同情況予以不同的處理：
1、出賣(mài)人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的情形。
在該一房二賣(mài)情形下，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買(mǎi)受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的。后買(mǎi)受人因其債權(quán)已得到滿(mǎn)足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
一房二賣(mài)前買(mǎi)受人享有的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣(mài)人的請(qǐng)求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使已占有買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人，故其對(duì)該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。根據(jù)《合同法》第一百一十條的規(guī)定，出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下，買(mǎi)受人不得要求履行。出賣(mài)人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō)，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償。
2、出賣(mài)人將房屋售與前買(mǎi)受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記之后，又與后買(mǎi)受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同。
這種一房二賣(mài)情況，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶(hù)，出賣(mài)人已非房屋所有權(quán)人，出賣(mài)人系出賣(mài)他人之物?！逗贤ā返谝话偃l第一款規(guī)定：“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分?！辈粚儆诔鲑u(mài)人所有且出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)的物，.不構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物。 關(guān)于無(wú)權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”
3、兩次買(mǎi)賣(mài)均未完成過(guò)戶(hù)登記的處理。
在兩次買(mǎi)賣(mài)均未辦理過(guò)戶(hù)登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣(mài)人享有，而兩次買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買(mǎi)受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。基于先后買(mǎi)賣(mài)合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，故前買(mǎi)受人及后買(mǎi)受人均得隨時(shí)向出賣(mài)人請(qǐng)求履行債務(wù)。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求權(quán)。在兩個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提下，誰(shuí)先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰(shuí)就有優(yōu)先的效果。
故就兩個(gè)合同的履行而言，首先應(yīng)當(dāng)以請(qǐng)求辦理過(guò)戶(hù)登記的先后，確認(rèn)買(mǎi)受人中先行使請(qǐng)求權(quán)方的行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)請(qǐng)求的，應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后，確認(rèn)履行期先屆至的合同的買(mǎi)受人行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán);一合同約定了履行期限，另一合同沒(méi)有約定履行期限，可確認(rèn)沒(méi)有約定履行期限的合同的買(mǎi)受人行使登記申請(qǐng)權(quán)的優(yōu)先權(quán);均沒(méi)有約定履行期限的，原則上認(rèn)為兩合同的買(mǎi)受人自合同成立時(shí)起即享有行使登記申請(qǐng)權(quán)，但訂立在先的合同的買(mǎi)受人獲得登記申請(qǐng)權(quán)的時(shí)間在前，應(yīng)以訂立合同的先后，來(lái)保護(hù)訂立在先的合同。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)前買(mǎi)受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護(hù)前買(mǎi)受人得以行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買(mǎi)受人的登記申請(qǐng)，法院可判決強(qiáng)制出賣(mài)人履行前一合同，督促其及時(shí)辦理登記手續(xù)。
