一、哪些房地產(chǎn)不能抵押

1、土地所有權(quán)；

2、耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)除外；

3、用于學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性的房地產(chǎn)；

4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn)；

5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)；

6、其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)可以重復(fù)設(shè)定抵押。根據(jù)我國法律的規(guī)定，如果房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。也就是說重復(fù)抵押是允許的，但該房地產(chǎn)的價值要大于（或等于）它所擔(dān)保的債權(quán)的總和。

二、哪些房地產(chǎn)不能抵押貸款

1、經(jīng)濟適用房，尤其是未滿五年的經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房本身作抵押貸款就受到限制，如果是未滿五年就意味著不能上市交易，所以就無法做抵押貸款；

2、另外一種不能直接上市交易的房產(chǎn)就是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，這種房產(chǎn)也是無法做抵押貸款的，因為這種房產(chǎn)就無法到房地局做抵押登記，所以無法操作；

3、部分已購公房。已購公房中有兩種情況不能辦理抵押消費貸款，一種是無法提供購房合同或購房協(xié)議的已購公房；另一種是已購公房中不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房，因為這樣的房產(chǎn)不能夠上市進行交易，銀行無法取得他項權(quán)利。

4、目前正處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，貸款沒有還清，貸款銀行已經(jīng)具有該房產(chǎn)的他項權(quán)利，就不能再次抵押，銀行是不允許的。