一、出賣人違約的情形有哪些

根據(jù)我國現(xiàn)行的有關(guān)司法解釋的規(guī)定，只有屬于商品房出賣人的原因造成逾期辦證的，才能夠認定出賣人構(gòu)成逾期辦證違約責任。

在確定是出賣人原因的前提下，相關(guān)司法解釋中明確界定了出賣人承擔違約責任的幾種情形：

（一）在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的。

二、逾期不辦理房產(chǎn)證如何處理

商品房出賣人逾期辦證行為構(gòu)成違約的，應(yīng)當承擔違約責任。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，合同有約定違約金標準的從其約定，沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

追究商品房出賣人的逾期辦證違約責任，應(yīng)當注意訴訟時效。按照《民法通則》關(guān)于一般訴訟時效為兩年的規(guī)定，買受人必須在違約之日起兩年內(nèi)提起訴訟或者以其他方式主張自己的權(quán)利并留下相關(guān)的證據(jù)，否則將無法追究出賣人的違約責任。

解決逾期辦證問題，通常有四種途徑：和出賣人協(xié)商、向消費者協(xié)會投訴、仲裁和訴訟。

和出賣人的協(xié)商可以在購房時進行，對逾期辦證的問題簽訂一個盡可能詳細的補充協(xié)議，這類特別約定將來可以優(yōu)先適用，也可以在出賣人出現(xiàn)逾期辦證行為后進行協(xié)商，爭取達成共識，但是要注意盡量采用書面形式，保留和收集有關(guān)證據(jù)，在協(xié)商無效的情況下將有利于其他途徑的展開。

購房人選擇仲裁途徑的，應(yīng)該以雙方存在仲裁協(xié)議為前提，同時要注意的是由于仲裁機構(gòu)和法院系統(tǒng)沒有隸屬關(guān)系，相關(guān)司法解釋對仲裁機構(gòu)并不具有約束力，仲裁庭只是參照有關(guān)規(guī)定進行裁決。