一、什么是商品房預告預告登記
所謂預告登記，是為保全將來發(fā)生的不動產物權變動而將債權請求權記載于登記簿的登記，這項制度通常是為期房買賣或者其他不動產期權交易設立的，因此不是對現(xiàn)實不動產的登記，而是對將來不動產物權變動的請求權的登記。預告登記制度旨在保全對不動產物權變動之債權請求權，雖有對抗第三人效力，但性質上仍然是債權;其作用在于對未來物權變動效果的預設定，使債權經公示后發(fā)生排他效力，阻擊后登記物權的變動效果。
二、商品房預告登記的效力
預告登記的效力是預告登記制度的中心問題，因此，各國立法均對預告登記的效力作了規(guī)定。從各國法律的規(guī)定看，預告登記的效力主要包括保全權利的效力、保全順位的效力和滿足的效力。上述三種效力分別體現(xiàn)了預告登記的擔保作用、順位作用和完善作用。
1.權利保全效力
預告登記后，義務人對不動產權利的處分在妨害預告登記請求權的范圍內，處分行為無效。
2.權利順位保全效力
當預告登記推進到本登記時，不動產權利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預告登記的日期為準加以確定。
3.破產保護效力(滿足的效力)
即在相對人破產，但請求權的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時，權利人可以將作為請求權標的的不動產不列入破產財產，使請求權發(fā)生指定的效果。
預告登記是債權物權化的一種具體表現(xiàn)。所謂債權物權化，是指債權具備了物權的某些效力。從各國法律的規(guī)定來看，預告登記的對象基本上限于不動產物權變動的請求權。這種請求權是基于當事人之間的法律行為而產生的，權利人雖有權請求義務人將不動產物權轉移給權利人，但并不能完全阻止義務人對不動產物權再行處分。因此，這種請求權應屬于債權的性質。但是，如果不對義務人的這種行為予以限制，則權利人的權利就很難得到保障。因此，權利人藉預告登記制度來預防這種危險，使得違反預告登記的債權請求權的處分無效。這種無效使預告登記的請求權具備了對抗第三人的效力，從而使得這種債權請求權具備了物權的排他效力。可見，預告登記使得債權請求權具備了物權的性質，形成債權物權化的現(xiàn)象。
