一、什么是商品房預售

商品房預售是指房地產開發(fā)公司出售尚未建成的商品房的行為。由于商品房開發(fā)投資大、周期長、風險高，為解決商品房開發(fā)過程中資金緊張的問題，開發(fā)商普遍采取商品房預售的辦法。

二、購買預售的商品房時注意哪些問題

由于預售商品房和已建成的商品房銷售存在著一定的區(qū)別，公民在購買預售的商品房時應注意以下問題：

1.在簽訂合同之前應實地考察預售的商品房。開發(fā)商往往會對商品房的價格、地理位置、交通狀況、發(fā)展前景、物業(yè)管理等事項作與實際不符的宣傳。公民應該先對開發(fā)商預售的樓盤進行實地考察再決定是否購買。

2.了解開發(fā)商是否已交付了全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書。房地產開發(fā)商如果沒交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書，就不能進行房地產交易。此外，在集體所有的土地和土地使用權劃撥的用地上建造的商品房不能出售。

3.了解開發(fā)商是否持有建設工程規(guī)劃許可證，并按建設工程規(guī)劃許可證進行建設。《城市規(guī)劃法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內進行工程建設，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。建設單位和個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。開發(fā)商如未取得建設工程規(guī)劃許可證或不按照建設工程規(guī)劃許可證進行建設，其房屋都屬于違章建筑，公民預購這樣的商品房將會承擔很大的風險。

4.確認開發(fā)商是否持有商品房預售許可證。預售商品房必須符合《城市房地產管理法》規(guī)定的預售條件并向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

5.考查預售合同的主要條款是否齊備。預售合同一般應包括以下內容：

(1)預售商品房的基本情況。

(2)商品房價款、幣種、支付方式及期限；

(3)商品房的交付日期；

(4)違約責任及免責條款；

(5)房地產權屬登記事項和稅費承擔；

(6)物業(yè)管理條款；

(7)糾紛的解決；

(8)其他條款。