一、商品房認購書的法律效力

關于認購書的法律效力，歷來爭論很大?？隙ǖ囊环秸J為，認購書本身即為一買賣合同，雙方當事人磋商后簽訂一書面的認購書，如果當事人是在平等自愿的基礎上表達了自己的真實意思，則從程序、形式、內(nèi)容上看，認購書都已符合合同的成立要件，因此具有法律效力。否定派則認為，認購書與正式的房屋買賣合同不能混為一談。因主合同（即正式買賣合同）尚未成立，作為從合同的認購書根本就無效。那么審判實踐中一般是怎么處理的呢？司法實踐中普遍性的做法是傾向于采用肯定觀點的，認為只要開發(fā)商具備預售的條件，這個條件就是我們前面所說的商品房預售條件，即最起碼應當是具有預售許可證。在這種情況下，如果認購書為雙方真實意思表示，且內(nèi)容合法，則認購書具有法律拘束力。特別是最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布以后，認購書的法律效力更是有了明確的法律依據(jù)。該《解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！奔丛谝话闱闆r下，認購書雖不是商品房買賣合同，但它具有法律效力?！督忉尅返?條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”就是說，具備了商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書與商品房買賣合同具有同等的法律效力。

那么，司法實踐中認可認購書的法律效力，是否意味著購房者必須在認購書所約定的期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式合同，否則，開發(fā)商即可沒收購房者的定金呢？這個問題正是認購書糾紛的癥結(jié)之所在，也是我們今天要重點探討的問題。

二、不想買房子了定金能要回來嗎

認購書很難起到保證雙方當事人按時簽約的作用。特別是對購房戶來講，更是幾乎沒有實際的約束力?？梢赃@樣說，如果你簽了認購書并且交了定金，到簽正式合同的時候，你不想買這個房子了，那定金幾乎可以百分之百的要回。完全沒有必要擔心定金會要不回來。為什么呢？下面我就來說一說理由。

首先，認購書必須是在開發(fā)商具備預售條件的前提下簽署才有法律效力。高院的司法解釋雖然沒有明確這一點。但商品房銷售管理辦法規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用?？梢姡诓痪邆滗N售條件的情況下，開發(fā)商不能收取購房人的定金。因此，簽訂認購書時，如果該樓盤沒有取得預售許可證，那雙方簽署的認購書其實并沒有法律效力。既然認購書無效，那開發(fā)商自然也就不能依據(jù)認購書沒收定金了。退一步講，即使在沒有預售許可證的情況下簽訂的認購書被認為有效，那也未必對購房人不利。因為，到簽正式合同時，開發(fā)商必須取得預售許可證，否則，開發(fā)商就不具備簽合同的資格。如果真的出現(xiàn)這種情況，那我們不僅可以要求開發(fā)商返還定金，而且可以要求開發(fā)商雙倍返還定金。因為，既然認購書是有效的，那開發(fā)商就應當按照約定時間簽署正式合同，現(xiàn)在，因開發(fā)商不具備預售資格導致不能簽訂正式合同，那開發(fā)商理應承擔雙倍返還定金的責任。

那么，在開發(fā)商具備預售條件的情況下簽了認購書，將來如果不想簽正式合同，定金能退回來嗎？當然能。因為根據(jù)高院的司法解釋規(guī)定：因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。何謂不可歸責于雙方當事人的事由？我認為，雙方對正式合同的條款達不成一致，就是不可歸責于雙方當事人的事由。認購書中雖然包括了房屋位置、面積、價款等內(nèi)容。但相對于一份完整的預售合同來說，還有很多內(nèi)容沒有包括，比如辦理房產(chǎn)證的期限、面積誤差處理方式、違約責任等等。而現(xiàn)在的開發(fā)商一般都很牛氣，牛氣的表現(xiàn)之一就是不允許修改合同，要簽就安全按照他們擬定好的簽。在這種情況下，如果我們不想買這個房子的話，我們完全可以就合同條款向開發(fā)商發(fā)難。如果開發(fā)商不同意修改合同條款或簽訂補充協(xié)議，那合同自然就簽不成了。此時，開發(fā)商當然可以指責是我們不想買，而我們也可以指責是開發(fā)商不想賣。很顯然，這種情況下無法將責任歸咎于任何一方。因此，任何一方也就沒有理由要求適用定金罰責了。

買方必須于某年某月某日與賣方簽訂正式商品房合同，合同內(nèi)容以賣方擬定的條款為準。這樣的認購書，在這種情況下，再以對合同條款不同意為由不簽合同似乎不行了。那么定金還能要回來嗎？能。為什么呢？因為這樣的條款，屬于剝奪了購房人主要權(quán)利的格式條款，根據(jù)合同法的有關規(guī)定，此類條款應屬無效。所以，我們還是可以以對合同條款不滿意為由拒簽正式合同。綜上所述，雖然目前在商品房預售時，簽訂認購書幾乎已成為必要程序，但實際上，認購書根本起不到我們原先設想的約束作用。