一、什么是商品房認(rèn)購書

商品房認(rèn)購書就是指購房者和開發(fā)商在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同之前簽訂的文書，主要是確認(rèn)購房者在將來某個(gè)時(shí)間與開發(fā)商進(jìn)行進(jìn)一步洽談、簽訂購房合同的預(yù)約。商品房認(rèn)購書的內(nèi)容有詳有略，通常內(nèi)容是：購房者向開發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)購買開發(fā)商某處房屋的權(quán)利；購房者如果不在約定時(shí)間與開發(fā)商洽談購房合同，開發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購書，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。絕大多數(shù)的商品房認(rèn)購書還約定，開發(fā)商有權(quán)扣留購房者所交納的預(yù)約款作為違約金：

這種商品房認(rèn)購書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。其使用的名稱也很不一，如稱為認(rèn)購合同、預(yù)訂合同、預(yù)訂書、確認(rèn)書等。這些都造成了商品房認(rèn)購書在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的糾紛很多。特別是有些開發(fā)商把簽訂認(rèn)購協(xié)議作為簽訂購房合同的前提，利用商品房認(rèn)購書設(shè)定“強(qiáng)盜條款”，套取購房者的定金，讓很多購房者落入陷阱

二、簽訂商品房認(rèn)購書的法律效力

商品房認(rèn)購書在法律性質(zhì)上是一種預(yù)約合同，就是對(duì)將來要做的事進(jìn)行預(yù)約，也就是約定將來訂立正式購房合同。與預(yù)約相對(duì)應(yīng)的是本約，也就是購房合同。

預(yù)約--商品房認(rèn)購書

本約--商品房買賣合同

商品房認(rèn)購書與正式購房合同之間具有聯(lián)系，但是又具有獨(dú)立效力。這個(gè)效力就是它的約定內(nèi)容。商品房認(rèn)購書的內(nèi)容不是就有關(guān)房屋買賣的具體內(nèi)容做出約定，而是對(duì)于進(jìn)一步就房屋買賣進(jìn)行磋商并達(dá)成協(xié)議這件事做出約定，所以商品房認(rèn)購書不能直接要求開發(fā)商必須交房或購房者必須買房交錢。

那么購房人在簽訂商品房認(rèn)購書后，是否一定要買這里的房子呢？或者如果不買，定金就不退了呢？關(guān)鍵在于合同是怎么約定的？是預(yù)約當(dāng)事人必須簽訂購房合同呢？還是僅僅就購房合同的進(jìn)一步磋商？也就是說，購房者的義務(wù)是必須將來簽訂購房合同，還是只要進(jìn)行了合同的磋商就算履行了商品房認(rèn)購書的義務(wù)。

在實(shí)踐中，很多商品房認(rèn)購書都規(guī)定：購房者應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間與開發(fā)商簽訂購房合同，如果沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽訂合同，開發(fā)商有權(quán)解除合同并且不退已經(jīng)交納的認(rèn)購款。這樣看來，似乎商品房認(rèn)購書的義務(wù)就是簽訂購房合同了。商品房認(rèn)購書簽訂后，只要購房者按時(shí)支付了預(yù)約款，開發(fā)商就有義務(wù)保留看好的房子，并按照商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)與購房者進(jìn)一步磋商。但是必須看到，購房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認(rèn)購書通常并不具備購房合同的全部內(nèi)容。因此，雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此，無論是開發(fā)商還是購房者，都不能根據(jù)商品房認(rèn)購書強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購房合同。也就是說，商品房認(rèn)購書約定的是雙方在約定的將來時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來洽談，并對(duì)認(rèn)購書已經(jīng)約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。也就是說，根據(jù)商品房認(rèn)購書只能要求對(duì)方誠信地談判、訂立本約。反過來，如果當(dāng)事人已經(jīng)就達(dá)成本合同盡了誠信談判的義務(wù)而合同最終沒有達(dá)成，也不承擔(dān)任何責(zé)任。所以，商品房認(rèn)購書的效力主要體現(xiàn)在如何保證雙方能夠進(jìn)一步就達(dá)成購房合同而進(jìn)行誠信磋商。在這一過程中開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響訂立購房合同的信息，除非出現(xiàn)足以影響合同達(dá)成或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信，繼續(xù)進(jìn)行談判。

如果把商品房認(rèn)購書的義務(wù)約定為必須在將來簽訂購房合同，就會(huì)造成開發(fā)商利用商品房認(rèn)購書壓迫購房者的情況。比如開發(fā)商先誘使對(duì)方簽訂商品房認(rèn)購書，收取定金，然后拋出不合理的交易條件迫使對(duì)方接受。購房者此時(shí)就會(huì)面臨非常不利的兩難：要么喪失定金，要么被迫與開發(fā)商簽訂違心合同。即使開發(fā)商沒有提出不合理的交易條件，在簽訂商品房認(rèn)購書到簽訂正式購房合同之間客觀環(huán)境可能已經(jīng)發(fā)生變化，如果一定要求認(rèn)購人必須簽署正式買賣合同，等于剝奪了當(dāng)事人充分協(xié)商的自由。通過上面，我們可以總結(jié)商品房認(rèn)購書的主要效力在于：

1.約束開發(fā)商在一定時(shí)間內(nèi)保留購房者選中的目標(biāo)房。

2.約束購房者不能隨便放棄交易，必須與開發(fā)商誠信地談判正式的購房合同。

3.在商品房認(rèn)購書中已經(jīng)約定的事項(xiàng)，除非對(duì)方也同意變更，將成為將來正式購房合同的條款，也就是不能作為將來的正式購房合同無法達(dá)成的理由。

這種約束一般是以定金作為保證的，所以商品房認(rèn)購書也被稱為定金合同。在實(shí)踐中，商品房認(rèn)購書中最普遍的糾紛都是圍繞定金產(chǎn)生的。而又不會(huì)使自己陷入被動(dòng)，等等。