一、定金罰則如何適用

（1）認購書分為已決條款與未決條款，已決條款不得變更，需要磋商的是未決條款與已決條款的細節(jié)部分，進行磋商但不能達成一致而導(dǎo)致合同未能訂立的，不適用定金罰則。(2)一方無故不在約定期限進行磋商或擅自改變已決條款而導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，適用定金罰則。（3）出賣人在磋商期限內(nèi)未取得《商品房預(yù)售許可證》，或轉(zhuǎn)售、抵押、出租商品房致使買賣合同未能訂立的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。（4）因不可抗力、意外事件、政策調(diào)整致使一方有正當(dāng)理由而不能磋商或者遲延磋商的，不適用定金罰則。

二、買房人怎樣才能要回定金

買受人是定金交付的一方，交付定金后若對房屋狀況不滿意，或者家屬意見出現(xiàn)分歧、或者不能接受出賣人擬定的格式合同，或者新政策出臺導(dǎo)致貸款不能辦理時而決定不再購房時，如何圓滿地退還定金？

（1）繼續(xù)與出賣人進行磋商。定金擔(dān)保的是繼續(xù)磋商義務(wù)，認購書中的已決條款僅是買賣合同中的小部分，未決條款與已決條款的細節(jié)部分具有很大的磋商空間，雙方經(jīng)過磋商后仍未未達成一致意見的，認購書解除，定金退還；如果未經(jīng)磋商而徑行提出不再購房，無權(quán)要求退還定金。

（2）正確認識認購書中的磋商期限。磋商期限是磋商的起始時限，而非終止時限，該時限內(nèi)雙方啟動磋商，而不是必須達成一致意見，更不是必須訂立商品房買賣合同。

（3）認購書中明確約定解約時間。啟動磋商后經(jīng)過幾日可視為“達不成一致意見”？認購書可以約定：“買受人在磋商期限內(nèi)與出賣人進行磋商，但雙方未達成一致意見，期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除，定金退還?！背^約定時限后，買受人有權(quán)要求返還定金。