一、房屋質(zhì)量不合格怎么辦？

對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟(jì)措施有：

1.實(shí)際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國合同履行的一項(xiàng)基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補(bǔ)救措施。

2.解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。

3.違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

4.違約侵權(quán)責(zé)任?！逗贤ā返?22條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”這一條其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合問題。在此應(yīng)注意：

(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因?yàn)楹贤?zé)任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ)救。

(2)當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。

(3)責(zé)任競合的情況下，若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。

二、房屋質(zhì)量問題有哪些？

1、地基基礎(chǔ)不均勻沉降,造成房屋開裂、傾斜甚至倒塌

原因主要是地基土的質(zhì)量因種類的不同而有很大差別,不少為軟弱土和不良土,因此在工程建設(shè)中常會遇到不良地基。當(dāng)出現(xiàn)房屋荷載分布嚴(yán)重不均時會造成房屋開裂、傾斜,嚴(yán)重的會倒塌。

防治措施主要有:選用有一定厚度的、地基容許承載力較高的均質(zhì)土層作為基礎(chǔ)持力層, 以減少基底附加應(yīng)力; 選用合適的基礎(chǔ)方案; 控制荷載分布和加荷速率等。

2、地面局部沉陷或空鼓開裂

主要原因是由于施工人員沒有按規(guī)范規(guī)定對地基土進(jìn)行分層回填夯實(shí),地下管道埋設(shè)不合理,在澆筑地面時,混凝土厚度不均勻且較難振搗密實(shí),因此,當(dāng)?shù)孛娉惺茌^大不均勻荷載或地下水發(fā)生變化時,地基土逐步密實(shí)而造成沉降不均勻現(xiàn)象,容易使地面局部沉陷或空鼓開裂。

防治措施主要有:把地基土按規(guī)范分層夯實(shí);地下管道埋深宜合理,不應(yīng)過淺或過深;使用時, 荷載宜均勻分布。

3、 磚砌體和構(gòu)造柱之間出現(xiàn)垂直的裂縫

主要原因是施工工序倒置,先搗好構(gòu)造柱,然后砌磚墻,在構(gòu)造柱施工中出現(xiàn)不設(shè)置構(gòu)造柱拉結(jié)筋或拉結(jié)筋位置設(shè)置錯誤的現(xiàn)象,造成墻體和構(gòu)造柱之間形成垂直裂縫。

防治措施主要是制定合理的施工方案,合理安排施工順序, 切勿出現(xiàn)工序倒置的現(xiàn)象。

4、 門窗四周部位抹灰開裂

造成這種問題的原因是由于在施工時采用先砌墻后安裝門窗框的方法,使門窗框四周部位出現(xiàn)較大空隙抹灰難以完全填滿,因此,在使用一段時間后,由于材料收縮、震動等影響,門窗框四周部位會出現(xiàn)抹灰開裂現(xiàn)象。

防治措施應(yīng)注意:預(yù)制樓板安裝時不應(yīng)隨意填塞建筑垃圾及碎磚渣,根據(jù)施工進(jìn)度安排,集中養(yǎng)護(hù),減少零星施工,并適當(dāng)留試塊進(jìn)行強(qiáng)

度試驗(yàn);在板縫砼強(qiáng)度未達(dá)到規(guī)定要求之前應(yīng)減少荷載和施工重復(fù)震動荷載;加強(qiáng)板縫砼的振搗, 并按規(guī)定養(yǎng)生, 澆水覆蓋養(yǎng)生不少于3天;在設(shè)計選板時應(yīng)盡量減少板的型號,避免不同類型的板剛度相差懸殊;布置板時應(yīng)盡量做到排板方向一致,避免縱橫交錯,以免由于板的變形差而導(dǎo)致裂縫。

5、 煙道及下水道堵塞

產(chǎn)生的原因主要是由于目前的房屋墻薄,煙道不設(shè)套管,所以在施工中煙道很容易被掉落的砂漿等堵塞。

防治措施包括:砌煙道時,自下向上留開敞式的槽,待抹灰時隨抹隨封閉;下水管道每層均設(shè)一檢查孔,待臨竣工驗(yàn)收前一次封閉,且封閉前要用圓球打通;磨水磨石時,把下水道開口處用草袋等堵住,以防泥漿流入把下水道堵死。

6、墻面產(chǎn)生空鼓和裂縫

產(chǎn)生原因主要包括基層清理不干凈、墻面不干、抹灰前濕潤不夠、一次抹灰厚以及石灰熟化不充分等。

防治措施包括:抹灰前對結(jié)構(gòu)層表面掉落的砂漿和雜物用鋼絲刷清理干凈,澆水浸潤;基層不平整或太光滑用水泥砂漿分層抹平、鑿毛;抹灰用的砂漿必須有良好的和易性,并且有一定的粘結(jié)度;底層砂漿與中層砂漿配合比基本相同。中層砂漿標(biāo)號不能高于底層,底層砂漿不能高于基層墻體;抹灰所用的材料品種和性能應(yīng)符合設(shè)計要求。

7、地面和天棚開裂

產(chǎn)生這種質(zhì)量問題主要是由于夏季氣溫高、空氣干燥, 混凝土硬化前水分蒸發(fā)很快,容易早凝而失去流動性,表面易干燥;同時,混凝土體內(nèi)一部分水分被干燥的基層所吸收,致使混凝土產(chǎn)生早期干縮裂縫。

預(yù)防措施包括:在吊裝樓板時,同一個房間內(nèi)要選用相同等級的預(yù)制板,吊裝完畢當(dāng)即撥正;找好預(yù)制板的間距,以保證灌縫密實(shí);抹地

面時,基層要認(rèn)真清理,最好做滾壓地面,注意養(yǎng)生和保護(hù);在灌縫后一定時間內(nèi)最好不加放荷載;抹地面用砂的含泥量要嚴(yán)加控制;壓光時間選擇準(zhǔn)確。

8、門窗翹曲變形

木制門窗發(fā)生變形的原因主要是木材含水率太高。因此,預(yù)防木門窗翹曲變形的根本辦法,就是在施工前對木制門窗進(jìn)行徹底的干燥,如有條件最好使用紅外線進(jìn)行干燥。

鋼門窗發(fā)生變形的大多數(shù)原因,是在運(yùn)輸過程中以及在現(xiàn)場堆放時其放置方法不合適。預(yù)防方法是加強(qiáng)運(yùn)輸、裝卸和現(xiàn)場堆放方面的管理, 加強(qiáng)驗(yàn)收制度, 提高責(zé)任心。

防治措施包括:預(yù)留門窗洞口要大一些,安裝門窗時,應(yīng)先定位置,然后要將窗底墻砌至相應(yīng)標(biāo)高并填滿防水水泥砂漿,才安裝門窗;門窗安裝好后,兩邊及窗頂要用防水水泥砂漿填滿,壓實(shí),由于位置較窄,較難施工,必要時可用人手操作。

9、屋面漏雨和廚房衛(wèi)生間的滲漏

主要原因包括:防水材料質(zhì)量下降,合格率低下,在生產(chǎn)過程中沒有經(jīng)過嚴(yán)格的工藝處理;設(shè)計環(huán)節(jié)不夠精細(xì);平屋面、天溝和檐溝的排水坡度未達(dá)到設(shè)計要求,排水路徑不暢通;防水節(jié)點(diǎn)未嚴(yán)格按照規(guī)范和設(shè)計要求;女兒墻、外露板檐口和窗頂未做滴水線或防水層收頭處理不恰當(dāng)?shù)取?/p>

預(yù)防措施主要包括:(1)選擇具有豐富防水施工經(jīng)驗(yàn)的施工隊伍做屋面防水;(2)施工是要選用合格的的防水材料時,施工前對卷材進(jìn)行認(rèn)真的清刷,嚴(yán)格控制瀝青溫度;(3)泛水、檐頭、伸縮縫和女兒墻根部處理要嚴(yán)格按施工規(guī)范規(guī)定處理。(4)廚房和衛(wèi)生間不能選用預(yù)制空心板,穿過板的管道一定要加設(shè)套管,并保證四周空隙相然后用膨脹混凝土灌實(shí),上下要做防水地漏。

10、預(yù)制鋼筋砼板縫裂

產(chǎn)生原因主要包括:灌縫砼與板結(jié)合不好,施工粗糙, 填塞建筑垃圾; 沒有分層、隔層灌筑細(xì)石砼;沒設(shè)或少設(shè)拉結(jié)筋;沒注意砼的養(yǎng)生以及施工的活荷載,使構(gòu)件產(chǎn)生彈性變形,致使接縫砼疲勞。