上訴人：姚某，女，1969年7月11日出生，漢族，住湖南省長沙市雨花區(qū)紅星

被上訴人：紅星某有限公司

住所地：長沙雨花區(qū)

法定代表人：吳

上訴人因房屋買賣合同糾紛一案，不服長沙市雨花區(qū)人民法院（2010）雨民重字第758號(hào)民事判決書，現(xiàn)依法提出上訴。

上訴請求：

依法撤銷原判決，駁回被上訴人的訴訟請求；

被上訴人承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

上訴理由：

一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致該案錯(cuò)判。

1、2003年12月10日簽訂的GF－2000－0171的兩份《商品房買賣合同》是合法有效的、履行完畢的合同。

2003年12月10日，上訴人與被上訴人簽訂《商品房買賣合同》，上訴人分別以82726元和107144元購買被上訴人位于紅星蔬菜批發(fā)市場A2棟207號(hào)房住房（面積89.92平方米）和A2棟114號(hào)門面（面積56.75平方米）。合同約定，簽訂合同后，上訴人付30%的購房款，余款辦理銀行按揭貸款。合同簽訂后，上訴人按照合同約定付清全部的首付款，并且按要求辦理銀行按揭手續(xù)。據(jù)此，被上訴人也將該房屋交付給上訴人。綜上，該合同是雙方的真實(shí)意思表示，是合法有效的，而且上訴人的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，所有該合同已經(jīng)履行完畢。

詳見上訴人付款明細(xì)：

2003年3月31日付款購房款2萬元；

2003年10月4日服購房款2萬元；

2003年12月10日800元+17070元=17370元；

以上共計(jì)57870元；

兩套房子房款共計(jì)：82726+107144=189870；

30%的首付款為56961元。

2、上訴人已經(jīng)取得A2棟207號(hào)房住房和A2棟114號(hào)門面的物權(quán)，債權(quán)不能對抗物權(quán)。

上訴人與被上訴人在2003年12月10日簽訂的兩份房屋。被告交付了首付款并辦理按揭手續(xù)，原告也將標(biāo)的物交付給被告使用，同時(shí)該合同也報(bào)房產(chǎn)局備案。因此，被告對該房產(chǎn)依法享有物權(quán)，且該物權(quán)是經(jīng)過公示公信的、是不可撤銷的。

雖然在2003年3月31日簽訂的購房合同中有約定蔬菜經(jīng)營方面的條款，但是這些條款中屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與物權(quán)關(guān)系并不能混為一談，兩者是獨(dú)立的關(guān)系。因此即使原告認(rèn)為雙方在經(jīng)營性條款中的債權(quán)關(guān)系有爭議，也不能對抗不可撤銷的物權(quán)關(guān)系。

3、上訴人與被上訴人簽訂《商品房買賣合同》不管是根據(jù)合同約定還是根據(jù)法律規(guī)定都不能夠解除終止的。

上述已陳述被上訴人已經(jīng)案合同約定交付足額首付款并辦理銀行按揭手續(xù)。該合同已經(jīng)是履行完畢的合同，并且上訴人已經(jīng)取得該房屋的物權(quán)。因此被上訴人不能依據(jù)合同和法律規(guī)定行使解除權(quán)。

退一萬不來說，即使被上訴人有權(quán)行使解除權(quán)，被上訴人行使解除權(quán)的期間也已經(jīng)過了除斥期間。解除權(quán)行使應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。被上訴人原審中訴稱上訴人2004年1月開始，上訴人就存在違反2003年3月31日的《購房合同》中的條款。但是被上訴人直至2007年5月25日才函告上訴人解除2003年3月31日的《購房合同》。至于2003年12月10日簽訂的兩份《商品房買賣合同》，被上訴人2009年1月25日才提出解除請求（2009年1月25增加訴訟請求申請書）。該合同的解除權(quán)也早已超過了1年的除斥期間。

綜上，上訴人與被上訴人不管是2003年3月31日的《購房合同》還是2003年12月10日簽訂的兩份《商品房買賣合同》，被上訴人都不能夠行使解除權(quán)。

二、原審法院查明事實(shí)錯(cuò)誤。

原審法院判決書第五頁第六行，“經(jīng)審理查明……被告在原告交付房屋后委托原告向銀行辦理按揭付款手續(xù)的，被告應(yīng)當(dāng)在2年內(nèi)向原告方付清按揭款及利息，否則原告有權(quán)無償收回被告所購買的房屋及門面，被告已交定金和購房款作為租金和違約金不退還……”。原審法院審理該事實(shí)時(shí)斷章取義，歪曲事實(shí)。2003年3月31日的《購房合同》第九條第2款是約定“乙方在甲方交房使用后，如委托甲方借款的2年內(nèi)沒有按合同要求的時(shí)間付清余款及利息，則甲方有權(quán)收回乙方房屋，乙方所交定金和購房款不退（購房款作為乙方向甲方交付的房屋租金及違約金），辦理銀行按揭的除外?！?/p>

而事實(shí)上，上訴人并沒有委托被上訴人借款，也沒有與上訴人簽訂委托借款合同，上訴人付清購房款是上訴人自己辦理的銀行按揭手續(xù)，同時(shí)該合同也約定了辦理銀行按揭的被上訴人不能收回房屋。而原審法院對該條約定，沒有查清事實(shí)的情況下斷章取義，導(dǎo)致對事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，最終導(dǎo)致錯(cuò)誤判決。

三、2003年3月31日簽訂的《購房合同》及2003年12月14日《承諾書》部分條款無效。

按照我國《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

1.合同第七條第7項(xiàng)“乙方在沒有按甲方要求交清門面帶辦公室用房有關(guān)費(fèi)用之前，任何人不得出售和轉(zhuǎn)讓。因特殊情況，經(jīng)甲方同意后可以轉(zhuǎn)讓，但是轉(zhuǎn)讓對象必須是蔬菜經(jīng)營戶，并由甲方按購房總價(jià)的百分之五收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并由乙方承擔(dān)轉(zhuǎn)讓中的其它一切稅費(fèi)。否則不辦理有關(guān)證件?！北簧显V人作為房產(chǎn)開發(fā)商或者作為市場管理方，都沒有權(quán)利限制被告對其所有的房產(chǎn)進(jìn)行合理轉(zhuǎn)讓，并且物權(quán)收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。這一條無疑與法律及法律之精神相沖突，無端加重被告義務(wù)，剝奪被告權(quán)利。

2.合同第九條第1項(xiàng)、第2項(xiàng)、第4項(xiàng)同樣屬于無故加重被告責(zé)任的情況，屬于無效條款。

3.2003年12月14日上訴人所簽訂的《承諾書》屬于被上訴人提交的格式條款，而且條款中都屬于限制上訴人權(quán)利，加重上訴人義務(wù)的限制條款，亦屬于無效承諾。

四、被上訴人證據(jù)三第34頁的《承諾書》（未簽署時(shí)間）與上訴人2004年5月6日出臺(tái)的《長沙市某公司優(yōu)惠辦法》是配套承諾，既然上訴人的優(yōu)惠辦法沒有具體實(shí)施，被上訴人的承諾亦屬于無效承諾。

2004年5月6日被上訴人發(fā)布《長沙市某公司優(yōu)惠辦法》規(guī)定對購買了蔬菜批發(fā)市場門面帶辦公室用房并簽訂2004年5月12日承諾書的，被上訴人承諾將紅星蔬菜批發(fā)市場的利潤30%作為股份分紅分配給做出了承諾的經(jīng)營戶（有關(guān)具體股份分配辦法見以后的股份章程）。被上訴人出臺(tái)這份優(yōu)惠辦法后，上訴人即簽訂了《承諾書》，即被上訴人提供的證據(jù)三中第二承諾書。但是上訴人簽訂這份承諾書后，被上訴人一直沒有履行自己的承諾，也沒有出臺(tái)相應(yīng)的股份分配辦法。被上訴人的優(yōu)惠辦法與上訴人的《承諾書》是不可分離的，不能單獨(dú)使用的。既然現(xiàn)在被上訴人并沒履行自己優(yōu)惠辦法，也沒有出臺(tái)具體的分配辦法，因此上訴人所簽訂的《承諾書》理所當(dāng)然也應(yīng)屬無效。

退一萬步來說，即使這份《承諾書》可以單獨(dú)使用，但是該承諾書也屬于被上訴人提供的格式條款，極端加重上訴人的責(zé)任，對被上訴人卻沒有任何義務(wù)和則，亦屬于無效承諾。比如，在承諾書中沒有完成任務(wù)，規(guī)定罰3000元的罰款，那么如果沒有完成任務(wù)最高可罰21.6萬元每年，如果按商業(yè)用房50年計(jì)算，沒有完成任務(wù)最高的違約風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到了1080萬元，對于沒有交這筆罰款和補(bǔ)齊2400元一平方的購房款的，被上訴人單方就可以終止合同并無償收回門面和房屋，同時(shí)經(jīng)營者還需雙倍退還本戶所得的各項(xiàng)補(bǔ)貼和獎(jiǎng)金。從被上訴人方面來說，他的違約成本極低，且獎(jiǎng)金和補(bǔ)貼都有限，而上訴人與被上訴人的責(zé)任極不平衡，可以說是極端加重了上訴人的責(zé)任。然而被上訴人卻可以通過該承諾書既得到房子又可以得到房款和罰款的好事。

綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，懇請二審法院依法撤銷原判決，駁回被上訴人的訴訟請求。

此致

長沙市中級(jí)人民法院

上訴人：

年月日