一、什么是商品房包銷？

商品房包銷是開發(fā)商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發(fā)商以包銷基價，將自己開發(fā)且已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價格購買的一種法律行為。

二、商品房包銷的條件有哪些？

商品房銷售必須具備一定的條件，包括：

（1）商品房銷售的主體必須是具有獨立企業(yè)法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核批發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。項目公司銷售商品房同樣需要取得有關(guān)的批準(zhǔn)，為委托中介機(jī)構(gòu)則需要取得相應(yīng)的資格。

（2）出售商品房需要已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)并依法繳納全部的土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

（3）商品房建設(shè)完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律規(guī)定的特定條件。

（4）經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量部門驗收合格，取得驗收合格證書。

（5）屬于住宅商品房的，必須經(jīng)過建設(shè)管理部門的審核，取得《住宅交付使用許可證》。

（6）經(jīng)過測繪機(jī)構(gòu)對房屋和土地使用權(quán)面積進(jìn)行實際測量確定。

（7）出售的房產(chǎn)已經(jīng)到房地產(chǎn)登記部門辦理了新建商品房初始登記，取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。

所以，進(jìn)行商品房銷售的企業(yè)是具有法定性和特殊性的，出賣人只能是具有法定資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在以上各種條件中最為重要的是要求房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)證書，這是商品房銷售的必要前提，消費者在購買房屋時一定要查驗開發(fā)商是否已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)證。