一、無證預售合同是否有效？

對于無證預售問題，過去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地產管理法》的有關規(guī)定，認為開發(fā)商在未獲得《商品房預售許可證》的情況下預售商品房，是一種違反法律和國務院行政法規(guī)強制規(guī)定的行為，應當確認合同無效。對此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效?！?/p>

但實務中，出現(xiàn)了這種情況，開發(fā)商為盡早獲得建設資金，違規(guī)在未取得《商品房預售證》的情況下，就與購房者簽訂商品房預售合同，并獲取部分或全部房價款。但由于近年商品房價格的上揚，開發(fā)商利用“無證預售合同無效”這一法律規(guī)定，要求認定為該銷售合同無效，以便另行高價出售。顯然這是違背公平法則，也就導致了違法者獲利。因此，第一條進一步規(guī)定：“但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”這應該是保護了消費者的合法權益。反過來看，如果房價下跌，購房者以開發(fā)商無證預售為由，要求確認合同無效而退房，是否可以？《解釋》沒有細分，但從以往審判實踐看，一般出于尊重當事人意思自治，以及維護市場穩(wěn)定角度出發(fā)，也可以認定合同有效。

二、預售商品房轉讓的條件有哪些？

首先，須簽訂轉讓合同。承購人與第三人或第三人與開發(fā)商應以合同形式明確合同主體的變更，如果僅存在債權讓與，應由承購人與第三人簽訂債權讓與合同。既有債權讓與又有債務承擔的，可由承購人與第三人簽訂債權讓與合同，再由第三人與開發(fā)商簽訂債務承擔合同。其中的債務承擔合同也可以在第三人與承購人之間簽訂，但須經開發(fā)商同意方為生效。

其次，依照《合同法》關于合同轉讓的規(guī)定，即第80條及第84條規(guī)定?！逗贤ā吩趥鶛嘧屌c上采通知生效原則，該做法是合理的。

再次，須發(fā)生在承購人取得房屋所有權之前。預售商品房的再轉讓之所以屬于合同轉讓行為，是因為承購人尚未依房屋所有權之期待權從開發(fā)商處繼受房屋所有權。若承購人辦理了房屋產權登記，取得房屋所有權后發(fā)生的轉讓行為按一般的買賣行為處理。

最后，預售合同須合法有效。預售商品房再轉讓的是預售合同的權利義務。預售合同無效的，再轉讓行為將因標的不存在而無效。