商品房買賣的風險有哪些，消費者進行商品房買賣要注意什么？

1、商品屋出售前廣告宣傳風險防范

在房地產(chǎn)市場中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采取期房的形式來運作，以售“樓花”的方式進行銷售，以此獲得項目開發(fā)的建設資金，減少自己的資金壓力。由于這種形式的特殊性，存在很多不確定性，購房者多依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳來決定是否購買其商品房，因此，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，廣告宣傳設計如何，將直接影響著期房的銷售情況，至關重要。

《最高人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》中明確規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承當違約責任。由此看以看出，對房屋開發(fā)項目的宣傳也是有法律的明確限制的，不能任意宣傳，對于有些宣傳或說明，雖然沒有在商品房買賣合同中明確規(guī)定，仍然可以作為合同條款，一旦交付房屋時達不到宣傳的條件和標準，開發(fā)商就要承擔相應的法律責任。所以，在制作和設計期房銷售廣告時，應當講究一定的策略，做到既能充分宣傳我們的樓盤，又能避免承擔責任。

在商品房宣傳廣告中，應當始終掌握好一個原則，即對于宣傳用語切忌明確具體。首先，對于廣告宣傳的內(nèi)容一定不能過于明確和具體，比如樓盤的規(guī)劃指標，包括容積率、綠化率、配套生活設施等，不要用具體的數(shù)字或設施名稱來說明?？梢杂靡恍┍硎痉秶男稳菰~來說明，比如綠化率極高，容積率很低，生活配套設施比較完善了等等。不要說配備了醫(yī)院、學校、超市等，當然，如果我們的開發(fā)商能夠作到這些，當然可以大肆宣傳了;其次，對于樣板房，一定要在樣板房內(nèi)的顯著位置標明“本樣板房僅供參考，以商品房買賣合同約定為準”。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商沒有說明實際交付的房屋的質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致的，實際交付的房屋應該與樣板房一致。因此，樣板房作為宣傳工具，也應當作為交付房屋時的驗收標準。如果開發(fā)企業(yè)對此不予充分重視，將可能承擔違約責任的不利后果。

2、商品房出售時簽訂認購書的風險防范

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投入資金大，周期長的特點，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用認購書銷售模式，在沒有取得預售許可證的情況下，通過放號等方式，來檢驗市場對自己開發(fā)的樓盤的接受程度，從而為下一步調(diào)整方案或者正式開盤銷售摸底，積累一定的客戶資源。因此，開發(fā)商往往會組織進行預訂、認購等方式，收取購房者一部分定金，與購房者簽訂認購協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預售許可證后，再通過協(xié)商訂立正式的商品房買賣合同，將認購書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。當然取得預售許可證后也可以簽署認購書，即俗稱的“大定”。

對于認購書的效力問題，并非一律都是有效的。認購書其實就是一個預約，與商品房買賣合同是預約和本約的關系。是對將來訂立正式的商品房買賣合同的一個預先約定。認購書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時(沒有取得預售許可證)而訂立的。在簽訂認購書后，交易雙方只能依據(jù)誠實信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對方就商品房買賣合同中的其他內(nèi)容進行談判。實踐中，并不是任何情況下簽訂的認購書都是有效的。如果認購書實際上被依法認定為買賣合同，那么在未取得預售手續(xù)時就是無效的。如果一個項目連國有土地使用權都沒有取得，只是修了一個售樓部就開始銷售，簽訂認購書并收取定金，那么這種認購書也是無效的。對此問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當有一個清醒的認識。

在簽訂認購書時，我們開發(fā)商應當注意一些問題。首先，要避免成為買賣合同。在認購書中只能約定一些核心的內(nèi)容，比如房屋的位置、面積、價格等。對于不能確定的問題，比如面積，應當明確注明以測繪報告確定的面積為準;對于取得預售許可證的時間，也盡量避免約定明確的期限。交房時間以及違約責任等問題，也盡可以在簽訂正式的商品房買賣合同時約定。其次要披露項目信息及手續(xù)現(xiàn)狀，避免被認定為欺詐導致雙倍賠償。

3、商品房買賣合同中違約責任的風險防范

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房屋建設過程中會有很多不確定性，延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權證是常有的事情，如何有效的在房屋買賣合同對此違約責任的作出約定，是十分重要的。

當延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權證的情況發(fā)生時，合同并不必然導致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時，買受人是撤銷權人。是否選擇解除合同，權利在于買受人。商品房買賣合同中也明確約定，買受人有權要求解除合同，并應以書面形式將解除合同的要求通知出賣人，書面通知在送達出賣人時，合同才解除。也就是說，在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權證書時，合同處于一個不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關鍵在于購房者的選擇。此時，開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要，通過對合同條款的設定，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。比如，開發(fā)商可以在合同中明確約定，解除事由出現(xiàn)后，購房者應在合同約定的期限內(nèi)，以書面形式通知開發(fā)商是否解除合同。若買受人沒有在約定的時間將解除合同的書面通知送達開發(fā)商，就視為買受人放棄解除合同的權利，這樣，買受人就不能要求解除合同，而只能選擇繼續(xù)履行合同，從而只能要求開發(fā)商承擔支付違約金了。若已經(jīng)簽訂的合同中沒有設定這些條款，開發(fā)商仍然有補救措施。比如可以在出現(xiàn)解除合同的事由后，開發(fā)商可以催告買受人在一定期限內(nèi)作出是否解除合同的選擇，若買受人沒有在合理的期限內(nèi)作出決定，就視為放棄撤銷權，從而就只能繼續(xù)履行合同了。通過以上措施，我們開發(fā)商在出現(xiàn)了逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權證書的情況下，就可以掌握主動，根據(jù)自己的經(jīng)營狀況，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行了。如果在房價上漲速度很快的情況下，解除合同承擔違約責任的成本，遠遠低于將房屋重新收回再次出售所獲得的利益，此時我們開發(fā)商就可以選擇解除合同。而在房價上漲幅度很小，或者出現(xiàn)房價下跌的情況下，開發(fā)商就可以選擇繼續(xù)履行合同，僅支付違約金。