一、購買商品房流程是什么？

1、簽訂房地產(chǎn)訂購書或者認(rèn)購書，并向發(fā)展商或者其代理商交付定金。

訂購書或者認(rèn)購書在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，雙方有義務(wù)信守，否則要適用定金罰則。如果是預(yù)售，認(rèn)購人應(yīng)當(dāng)查證預(yù)售方的商品房預(yù)售許可證以及營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書面形式向預(yù)購人明示下列事項(xiàng)：

（1）、預(yù)售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人。

（2）、商品房預(yù)售許可證。

（3）、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。

（4）、項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖。

（5）、商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法。

（6）、預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法。

（7）、商品房預(yù)售款的專用帳戶。

（8）、物業(yè)管理事項(xiàng)。

（9）、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

如果是商品房現(xiàn)售，售房人則應(yīng)符合以下條件：

（1）、具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（2）、具有土地使用權(quán)證書或者使用土的批準(zhǔn)文件；

（3）、持有建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（4）、已通過竣工驗(yàn)收；

（5）、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（6）、供水、供電、供氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。

（7）、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

2、簽署正式房地產(chǎn)預(yù)售契約或者商品房購銷合同。

通常各地房地產(chǎn)管理部門都會(huì)通過發(fā)展商提供標(biāo)準(zhǔn)合同樣本，雙方可逐條協(xié)商修正。訂約時(shí)，購房人要注意帶好身份證、戶口簿等身份證明材料。一般訂約是在發(fā)展商處或發(fā)展商指定的律師事務(wù)所。為不致出現(xiàn)漏虧，購房人最好自己隨身帶一個(gè)律師前往。當(dāng)然，如果進(jìn)一步公證或者見證則更為妥當(dāng)。

3、辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。

雙方應(yīng)在預(yù)售合同簽訂30日內(nèi)持該合同項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)。未經(jīng)登記手續(xù)，合同不能產(chǎn)生法律效力。

4、辦理抵押登記。

如果購房人須銀行貸款，則在與銀行簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同或者預(yù)購商品房貸款抵押合同之日起30日內(nèi)持抵押合同、售房契約及相關(guān)文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

5、交付。

售房人在房屋符合約定的條件成就后，向購房人發(fā)出《入伙通知書》或者《交付使用通知書》，由購房人進(jìn)入現(xiàn)場實(shí)地驗(yàn)收，并簽收交房單據(jù)，領(lǐng)取房屋鑰匙。交付是雙方行為，但交付并不導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

6、立契過戶，辦理產(chǎn)權(quán)證書。

房屋交付之后的約定期限之內(nèi)，售房人應(yīng)協(xié)同購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。產(chǎn)權(quán)證書頒發(fā)以后，全部手續(xù)結(jié)束。

二、房屋買賣違約金怎么計(jì)算？

當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失 30% 為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。