一、房屋承租人的權(quán)利有哪些？

房屋承租人的權(quán)利主要包括：對租賃房屋進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利和優(yōu)先購買權(quán)、合同解除權(quán)、經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利，以及承租人的同住人對租賃房屋的權(quán)利。對于后者，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第一百一十九條就已經(jīng)規(guī)定：“承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許?！薄逗贤ā返诙偃臈l也作出相同規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”

我國法律尚未承認(rèn)承租人的優(yōu)先承租權(quán)，有些地方立法則對此有所規(guī)定。例如，《浙江省房屋租賃管理條例》第三十八條規(guī)定：“租賃期滿，承租人應(yīng)按期將房屋退還出租人。出租人需繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)?！边@一規(guī)定畢竟沒有上升到國家立法層次，其適用范圍是有限的，而且就其立法權(quán)限而言，這一規(guī)定也存在

問題。因為根據(jù)《立法法》的規(guī)定，民事基本立法屬于法律保留事項。

優(yōu)先承租權(quán)在我國目前尚無立法規(guī)定的情況下，可由當(dāng)事人在合同中自由約定。人民法院對于這種約定的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。但是，這種約定的優(yōu)先承租權(quán)畢竟僅具合同上的效力，即屬于債權(quán)范疇，不具有對抗第三人的效力。

二、房屋承租人的義務(wù)是什么？

（1）交付租金的義務(wù)。

這是承租人的主要義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的金額和期限向出租人支付租金，不得拖欠。《合同法》第二百二十六條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。”根據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋的規(guī)定，如果無正當(dāng)理由不支付或者延遲支付的，出租人可要求承租人在合理的期間內(nèi)支付，逾期仍不支付的，或者拖欠租金達(dá)6個月，出租人有權(quán)解除合同。

但承租人在下列情況下，可以請求減少或者不支付租金：由于房屋的瑕疵致使承租人不能對房屋使用和收益的；不可歸責(zé)于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失的。

（2）妥善保管和合理使用房屋的義務(wù)。

承租人應(yīng)當(dāng)以善良管理人的注意義務(wù)，保管租賃房屋。同時，因此產(chǎn)生相應(yīng)的通知義務(wù)。包括以下情況應(yīng)及時通知出租人：在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃房屋確有修繕的必要；租賃房屋有現(xiàn)實(shí)危險性；第三人就租賃房屋主張權(quán)利的。

承租人應(yīng)當(dāng)依約定的方法對租賃房屋進(jìn)行使用收益，無約定方法，應(yīng)以租賃房屋的性質(zhì)使用，如所承租的是臥室，不得用作廚房?！逗贤ā返诙僖皇艞l規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！?/p>

（3）返還房屋的義務(wù)。

承租人于租賃關(guān)系消滅時，應(yīng)向出租少石區(qū)還房屋?！逗贤ā返诙偃鍡l規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”