一、房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題有哪些？

房屋的產(chǎn)權(quán)也即房屋的所有權(quán)，取得了房屋的產(chǎn)權(quán)便對(duì)房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。一般的商品房買(mǎi)賣(mài)都要約定產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)方所有，但在實(shí)踐中由于約定不明，或法律手續(xù)不全，而使產(chǎn)權(quán)不明，或發(fā)生產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議，或長(zhǎng)期無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)憑證的事時(shí)有發(fā)生。如有的購(gòu)房合同中對(duì)產(chǎn)權(quán)的歸屬表為“房屋歸買(mǎi)方永久使用”，買(mǎi)方認(rèn)為永久使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)沒(méi)有什么區(qū)別，簽了合同后當(dāng)?shù)弥褂脵?quán)只是產(chǎn)權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能之一，并要求辦理產(chǎn)權(quán)證遭拒絕后，便常會(huì)和賣(mài)方發(fā)生糾紛。另外，預(yù)售房屋有著嚴(yán)格的法律要求，如必須取得土地使用權(quán)證書(shū)，交付全部土地使用權(quán)出讓金，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已取得預(yù)售許可證等。不具備上述條件，預(yù)售行為則屬非法，雙方所簽的購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者便不可能取得合法的產(chǎn)權(quán)。還有，在國(guó)家劃撥土地上或在集體所有的土地上建房，而以商品房對(duì)外出售，也是非法的，買(mǎi)這樣的房子也不可能取得合法的產(chǎn)權(quán)。

二、房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題如何解決？

出現(xiàn)了上述問(wèn)題后，購(gòu)房者可以采取的對(duì)策有：

1協(xié)商或等待。直接與售房單位、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理單位進(jìn)行交涉，求得問(wèn)題的合理解決。如果問(wèn)題不僅體現(xiàn)在自己身上，而是很多購(gòu)房者都遇到的共同問(wèn)題，則由其他購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商或有關(guān)部門(mén)采取必要的措施，自己的問(wèn)題也得到解決。

2調(diào)解。由第三方或有關(guān)部門(mén)出面，對(duì)雙方在購(gòu)房中發(fā)生的爭(zhēng)議進(jìn)行調(diào)解，從而使問(wèn)題得以解決，出面進(jìn)行調(diào)解的單位可以是代理商、律師、行政部門(mén)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)或人民法院。

3行政裁定。根據(jù)問(wèn)題的性質(zhì)，提交相應(yīng)的行政管理部門(mén)作裁定，還可以對(duì)行政裁定申請(qǐng)行政復(fù)議，即通過(guò)行政的手段使問(wèn)題得以解決。

4仲裁。在雙方簽訂的合同中訂立發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的仲裁條款，也可在問(wèn)題出現(xiàn)后訂立仲裁協(xié)議，把爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)裁決。

5訴訟。問(wèn)題出現(xiàn)后，協(xié)商、等待、調(diào)解、行政裁定都沒(méi)有使問(wèn)題得到解決，又未達(dá)到仲裁協(xié)議，就應(yīng)向人民法院提起民事訴訟，求得法院的公正判決，如對(duì)方觸犯了刑法，還應(yīng)由檢察院提起公訴，追究其刑事責(zé)任。

通過(guò)上述手段總會(huì)把問(wèn)題解決，但這畢竟是事后的補(bǔ)救手段，最好的解決辦法是預(yù)防，也就是按購(gòu)房的基本程序，逐步地、嚴(yán)格地行使自己的權(quán)利，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)。為了更好地行使自己權(quán)利，應(yīng)當(dāng)事先充實(shí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)，也可以聘請(qǐng)值得信賴的專(zhuān)業(yè)人士做參謀或代理。