嚴(yán)格說來，小產(chǎn)權(quán)房是不能隨便買賣的。作為一個(gè)非本集體成員的外人，購買小產(chǎn)權(quán)房是要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)的。那如果買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦，小產(chǎn)權(quán)房合同有效嗎？本文專業(yè)律師將為您分析一起典型的小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛。

案情：小產(chǎn)權(quán)房不能過戶 購房人起訴返還購房款及利息

2010年9月15日，原、被告雙方簽訂《購房協(xié)議書》一份，由被告將其位于贛州市章貢區(qū)沙河鎮(zhèn)某村安居住宅一棟三層的房屋賣給原告，價(jià)格為240000元。合同簽訂后，雙方即履行了該協(xié)議。后因該房系小產(chǎn)權(quán)房，雙方無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原告向法院起訴要求被告返還房款并支付房款利息。

結(jié)果：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效 互相返還房屋及房款

經(jīng)法院審理認(rèn)為，雙方爭議的房屋是小產(chǎn)權(quán)房，不能買賣，故雙方簽訂的《購房協(xié)議書》無效。原、被告均明知該房性質(zhì)仍予買賣，對(duì)本案的發(fā)生負(fù)有同等責(zé)任。原告要求被告退回購房款，法院予以支持。原告要求被告支付房款的利息，于法無據(jù)，法院不予采納。遂作出上述判決。

律師講法：

小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)房屬于不能對(duì)外交易的房屋，對(duì)外交易不受法律保護(hù)。購房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不能確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，購房者購買的小產(chǎn)權(quán)房不能公開轉(zhuǎn)讓、抵押。遇到房屋拆遷情況的，也不能依法得到補(bǔ)償。

雖然有的小產(chǎn)權(quán)房出售人認(rèn)可購房人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理所謂的轉(zhuǎn)讓“登記”，但是這種“登記”是沒有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛不能產(chǎn)生保護(hù)購房人的效力。所以，當(dāng)賣房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產(chǎn)，而購房人則需要返還房產(chǎn)，這就吃了大虧。

所以，從購房者的角度來說，購買小產(chǎn)權(quán)房雖然價(jià)格便宜，但是產(chǎn)權(quán)狀況存在很多問題，要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有意向購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者需要自己對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益作出選擇判斷，作出正確的決定。