一、什么是房屋訂購(gòu)書(shū)？

房屋訂購(gòu)書(shū)是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前書(shū)面約定雙方在將來(lái)某一時(shí)間訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的協(xié)議。其目的是對(duì)雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的有關(guān)事宜做出初步的確認(rèn)，協(xié)議中一般都約定以一定數(shù)額的定金作為將來(lái)簽訂正式買(mǎi)賣(mài)房屋行為的擔(dān)保，房屋訂購(gòu)書(shū)屬預(yù)約合同性質(zhì)，其定金多屬訂約定金。

我國(guó)合同法對(duì)預(yù)約合同沒(méi)有直接做出規(guī)定，但對(duì)預(yù)約合同也無(wú)限制性規(guī)定，在最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》前，有學(xué)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》，尚不具備預(yù)售商品房資格的情況下采取預(yù)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)等形式出售房屋實(shí)質(zhì)上是一種變相的預(yù)售，是在規(guī)避法律法規(guī)在商品房預(yù)售方面所作的強(qiáng)制性和禁止性的規(guī)定，其預(yù)約合同是無(wú)效的。上述《解釋》實(shí)施后，對(duì)房屋預(yù)購(gòu)、訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)做出了規(guī)定，承認(rèn)了房屋預(yù)約買(mǎi)賣(mài)的效力，并對(duì)訂約定金作出了規(guī)定?！督忉尅返谒臈l規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

二、簽訂房屋訂購(gòu)合同注意事項(xiàng)有哪些？

(一)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)，以及在建項(xiàng)目的合法性，開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)具備土地使用權(quán)證或用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。

(二)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容要確定、合同條款要盡量齊全。

訂購(gòu)書(shū)的條款應(yīng)盡量接近正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條款，訂購(gòu)書(shū)的內(nèi)容不確定或確定程度不夠，該訂購(gòu)書(shū)可能僅僅是一份意向性的協(xié)議，不具備法律約束力，合同條款不全，將來(lái)簽訂正式合同時(shí)，如果買(mǎi)賣(mài)雙方就有關(guān)事項(xiàng)不能協(xié)商一致，那么不能簽訂正式合同的過(guò)錯(cuò)責(zé)任就無(wú)法劃分，如不能確定系開(kāi)商原因，預(yù)約購(gòu)買(mǎi)方最多只能要求開(kāi)發(fā)商返還定金，在當(dāng)前房產(chǎn)升值時(shí)，這對(duì)購(gòu)買(mǎi)一方是十分不利的。