一、二手房交易中哪些情況需評估？

1、二手房價格明顯過低時需要房地產(chǎn)評估。二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關的，買賣雙方當事人為了少繳稅費往往向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產(chǎn)管理部門如果認為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調整的，就會委托具有一定資質的專業(yè)評估機構對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。

2、買賣雙方認為有必要時需要評估。交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。

3、申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)評估。向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。

4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要進行評估。例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業(yè)評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

5、進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)評估。房地產(chǎn)保險評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。

以上是二手房交易中五種需要進行價格評估的情況。那么，知道需要評估的情況之后，讀者最關心的應該是怎么評估，或者說評估主要考慮哪些因素？

二、二手房交易中評估主要考慮哪些因素？

眾所周知，影響二手房價格的因素有以下兩種：房屋的區(qū)域因素與個別因素形成的。而二手房的評估主要是運用市場比較法，所以在評估過程中，主要是對這兩方面的情況進行比較修正。

（一）區(qū)域因素。區(qū)域因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用。這些區(qū)域因素主要有哪些呢？一般包括如下方面：

1、基礎設施與公益設施是否成熟；

2、交通條件如出行是否方便，購物、娛樂是否方便物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境如小區(qū)的綠化率，物業(yè)管理情況；

3、人文環(huán)境如小區(qū)內(nèi)居民的構成結構、人員素質如何、周圍治安等狀況如何。

（二）個別因素。個別因素主要是指物業(yè)的結構、房型等。具體有：

1、房屋的結構不同，房屋的造價就不同，使用年限也不同，當然就影響房屋的價格；

2、房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的采光情況，也要考慮小區(qū)幢與幢之間的距離是否開闊。

3、房屋已使用年限的長短及房屋的保養(yǎng)情況，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質量問題。

以上列舉的區(qū)域因素和個別因素都會在一定程度上影響二手房的價格，因為成為評估過程中需要考慮的因素。在這里有必要提醒廣大購房者注意的是，二手房交易中需要評估的情形既包括客觀需要也包括主觀需要。因而在一定程度上，二手房交易的評估并非完全由客觀決定。在某些情況下，如果購房者認為必須評估，才能知道其真實的價格，可以和賣房者進行協(xié)商，確定評估的具體事項。這是購房者爭取主動權的一種很好的方式。當然，在具體的操作過程中，購房者可能對進行這些程序和手續(xù)辦理也可能并不熟悉，這時候可以咨詢下相關房產(chǎn)部門或者聘請專業(yè)的律師提供幫助。