一、設(shè)有抵押的二手房怎么判斷？

一般地說，如果購房者購買的房屋已經(jīng)被抵押，則一旦出售人不能履行其以該房屋擔(dān)保的債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)將該房屋拍賣，并且以拍賣所得價款優(yōu)先受償。這種情況就叫做抵押。而正因為抵押，購房者如果在購房前沒有意識到該二手房上設(shè)有抵押，那么其就不能如約獲得該房屋，最后也只能請求出售人返還房款并賠償損失。故而，應(yīng)該怎么判斷設(shè)有抵押的二手房，就顯得非常重要了。一般來說，判斷方法有兩種：

1、詢問出賣方。該二手房是否設(shè)有抵押，出賣方應(yīng)該最清楚。購房者可以通過要求出賣方提供相應(yīng)地房產(chǎn)登記材料和存單，以此來判斷該二手房是否已設(shè)定了抵押。當(dāng)然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。

2、到房屋登記機(jī)關(guān)查詢。購房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié)，這是最有效也是最準(zhǔn)確的方式。如果登記簿上，注明該房屋并未設(shè)定抵押、被凍結(jié)或者其他瑕疵權(quán)利的，那就可以判斷該二手房是完整的。

二、設(shè)有抵押的二手房能購買嗎，如何購買？

二手房之上設(shè)有抵押，是不是就意味著不可以購買了呢？答案是否定的。我國《擔(dān)保法》做出了明確的規(guī)定，為設(shè)有抵押的二手房在市場上繼續(xù)流通提供了解決方案。那么，應(yīng)該如何購買這些設(shè)有抵押的二手房呢？

1、如果是通過按揭貸款購買的房屋，買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過戶。

2、如果是被法院等機(jī)關(guān)查封的情況，一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財產(chǎn)將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買賣。房屋當(dāng)初分配給承租人時，對今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓。買賣這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

以上兩種方法是購買設(shè)有抵押的二手房的有效方法。在具體操作中，要使抵押權(quán)人同意，一般都是必須要先還清銀行貸款、房產(chǎn)局注銷抵押后才能辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)。也有很多的賣房人當(dāng)時沒有能力償還自己的這個貸款，希望讓買房人能替其償還，并同意這個款項為首付款。買方替賣方償還貸款的錢，先期實質(zhì)上是買方借錢給賣方的，賣方應(yīng)給買方打借條。在抵押注銷后，辦理交易過戶時，這筆錢才能成為購房的款項，需將借條換成收條。

總之，在介紹了設(shè)有抵押的二手房怎么判斷，能購買嗎，如何購買等一系列問題之后，大家已經(jīng)對這些問題有了初步的了解。但是實際操作往往比較錯綜復(fù)雜。一般的購房者不可能有那么多的法律專業(yè)知識，也一般不可能到考慮到那么多種情況可能會導(dǎo)致二手房的權(quán)利有瑕疵。所以，如果發(fā)現(xiàn)待購買的二手房可能會有抵押，最好能夠找專業(yè)的房地產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢，或者聘請其為您審核辦理這些手續(xù)。從節(jié)省成本和精力的角度，也不失為一種非常經(jīng)濟(jì)便捷的策略。