一、認(rèn)購書的效力是什么？

對于認(rèn)購書的效力問題，并非一律都是有效的。認(rèn)購書其實就是一個預(yù)約，與商品房買賣合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。是對將來訂立正式的商品房買賣合同的一個預(yù)先約定。認(rèn)購書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時(沒有取得預(yù)售許可證)而訂立的。在簽訂認(rèn)購書后，交易雙方只能依據(jù)誠實信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對方就商品房買賣合同中的其他內(nèi)容進(jìn)行談判。實踐中，并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購書都是有效的。如果認(rèn)購書實際上被依法認(rèn)定為買賣合同，那么在未取得預(yù)售手續(xù)時就是無效的。如果一個項目連國有土地使用權(quán)都沒有取得，只是修了一個售樓部就開始銷售，簽訂認(rèn)購書并收取定金，那么這種認(rèn)購書也是無效的。對此問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有一個清醒的認(rèn)識。

二、開發(fā)商簽訂認(rèn)購書要注意什么？

在簽訂認(rèn)購書時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意一些問題。首先，要避免成為買賣合同。在認(rèn)購書中只能約定一些核心的內(nèi)容，比如房屋的位置、面積、價格等。對于不能確定的問題，比如面積，應(yīng)當(dāng)明確注明以測繪報告確定的面積為準(zhǔn);對于取得預(yù)售許可證的時間，也盡量避免約定明確的期限。交房時間以及違約責(zé)任等問題，也盡可以在簽訂正式的商品房買賣合同時約定。其次要披露項目信息及手續(xù)現(xiàn)狀，避免被認(rèn)定為欺詐導(dǎo)致雙倍賠償。