一、商品房的價(jià)格是怎樣形成的？

商品房的價(jià)格構(gòu)成主要有以下幾項(xiàng)：1.土地費(fèi)用，包括開發(fā)商向國家支付的土地出讓金，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。2.前期工程費(fèi)用，包括勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用以及“三通一平”的費(fèi)用。3.建筑安裝工程費(fèi)用，包括直接支付給建筑施工企業(yè)的工程建筑安裝費(fèi)用和施工管理費(fèi)等間接費(fèi)用。4.商品房的經(jīng)營費(fèi)用，包括房屋竣工后未出售之前的修理養(yǎng)護(hù)費(fèi)，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理營銷等費(fèi)用。5.小區(qū)內(nèi)的配套費(fèi)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、利潤和稅金。6.代收費(fèi)用，包括地段差價(jià)、附加費(fèi)(主要是配套即大市政配套)、投資方向調(diào)節(jié)稅等。

二、買商品房的原則有哪些？

1、買“成交價(jià)”

有些房地產(chǎn)商出于促銷的考慮，往往弄出很多五花八門的價(jià)格，如“起價(jià)”、“均價(jià)”、“開盤價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”、“清盤價(jià)”等等，其中起價(jià)最不可信，它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶型等最差的那套房。“均價(jià)”實(shí)際上是房地產(chǎn)發(fā)展商計(jì)算售房面積的一種方法，個(gè)別發(fā)展商亦有用“均價(jià)”來吸引消費(fèi)者的。

2、買利好環(huán)境

交通方便與否，是當(dāng)前商品房價(jià)格定位的重要因素。目前，青島市的房價(jià)自海岸線向內(nèi)部地區(qū)逐漸遞減。但應(yīng)看到，這畢竟是暫時(shí)的現(xiàn)象，購房者宜用理性的、超前的眼光看待物業(yè)環(huán)境，以低價(jià)格買進(jìn)眼下雖然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好變化的住房，往往能得到較大的實(shí)惠。

3、買“開盤價(jià)”

商品房的“開盤價(jià)”中包含了某種優(yōu)惠因素。一般情況下，項(xiàng)目正式開盤時(shí)，房地產(chǎn)營銷商為了創(chuàng)造一種旺銷氛圍，保持項(xiàng)目物有所值的美好形象，往往作出切實(shí)的讓利，其優(yōu)惠的可信度較高。當(dāng)然，無論是內(nèi)部認(rèn)購價(jià)還是開盤價(jià)，都要隨著市場的變化和該項(xiàng)目的銷售情況而變化，不可能都是直線上升的趨勢，購房者應(yīng)做通盤考慮。

4、買“清盤房”

剛開始賣和最后賣的商品房價(jià)格一般都較低。期房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商出于資金滾動(dòng)的需要，一般將價(jià)格定得很低。當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)價(jià)格會(huì)低下來。因?yàn)榍灞P房基本是現(xiàn)房，房間本身的質(zhì)量問題已經(jīng)過竣工后一段時(shí)間的檢驗(yàn)，問題基本暴露出來，購房者可以心明眼亮。

5、買實(shí)在面積

個(gè)別房地產(chǎn)發(fā)展商在房屋計(jì)量面積上會(huì)打一些“埋伏”。一般情況下，房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)該向購房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)（商品房建筑面積和使用面積之間的比例），購房者可以據(jù)此計(jì)算所購住房的使用面積，全面了解所購商品房的“得房率”。