一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的程序是怎樣的？

預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持經(jīng)登記備案的原商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或銀行出具的已付足約定的預(yù)購款的證明文書，到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，對符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù)，明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人，為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意什么？

在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中應(yīng)該注意的問題有：

(1)必須存在有效的商品房預(yù)售法律關(guān)系。由于商品房預(yù)售在法律上有很多條件限制，不能滿足其中—條就會使預(yù)售法律關(guān)系無效，所以受讓人必須首先確定轉(zhuǎn)讓人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的商品房預(yù)售協(xié)議合法有效。

(2)標(biāo)的物必須是正在建設(shè)的尚未竣工的商品房。最高人民法院(1996)第3號文件第30條規(guī)定：“商+品房預(yù)售合同的預(yù)購方，住實(shí)際取得預(yù)購房屋并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理。”

(3)預(yù)購方與受讓人之間的轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)該合法有效，并辦理相關(guān)手續(xù)。預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該辦理有關(guān)手續(xù)，—般包括：預(yù)購人、受讓人、預(yù)售人持商品房頂售合同以及轉(zhuǎn)讓合同到轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)喜仁登汜備案手續(xù)，經(jīng)審查合格的需要填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報(bào)上級房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，然后交納有關(guān)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)讓合同加蓋“登記專用章”。最后，房地產(chǎn)管理部門為當(dāng)事人辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù)。