一、商品房預(yù)售程序是什么？

1、滿足商品房預(yù)售的條件要求

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市商品房預(yù)售管理辦法》及《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，商品房預(yù)售實行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：a、具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;b、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;c、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;d、工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計形象進(jìn)度的二分之一以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，申請企業(yè)需要提交以下證件：a、商品房預(yù)售許可申請表;b、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書;c、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;d、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;e、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;f、商品房預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。房地產(chǎn)管理都門在接到申請后，應(yīng)當(dāng)查驗有關(guān)證件和資料，進(jìn)行現(xiàn)場查勘。經(jīng)審查符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)在接到申請后7日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知預(yù)售人并告知不予核發(fā)的理由。 未取得《商品房預(yù)售許可證》的，預(yù)售人不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

2、訂立預(yù)售合同

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制定的示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

3、銀行對商品房預(yù)售合同的進(jìn)行審查(需要辦理按揭貸款時)

銀行首先審查房地產(chǎn)開發(fā)商的主體資格及資信狀況，包括營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)批準(zhǔn)證書、合資或合作合同、公司章程、近期財務(wù)報表、驗資報告等。其次，銀行對按揭標(biāo)的物工程進(jìn)展情況、坐落位置、銷售價格等項目進(jìn)行審查，要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供立項批文、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、國有土地使用權(quán)證、紅線圖、建筑用地許可證、設(shè)計和竣工平面圖、建筑許可證工程預(yù)算、概算、承建單位營業(yè)執(zhí)照、施工許可證、施工合同、施工進(jìn)度情況、商品房預(yù)售許可證等文件。最后，銀行對預(yù)售商品房按揭合同進(jìn)行審查，包括對購房人的主體資格審查，如果是個人購房，需審查其是否具有完全民事行為能力，要求其提供合法身份證明、薪金證明或銀行存款證明，以及購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同，預(yù)付購房款總價款30%以上的收據(jù)等，如果是單位購房，須審查其是否具備法人資格，銀行可要求購房單位提供營業(yè)執(zhí)照、年批準(zhǔn)證書、公司章程、財務(wù)報表、驗資報告、審計報告、董事會或類似決策機(jī)構(gòu)同意申請按揭貸款的決議，董事會授權(quán)代表簽署有關(guān)法律文書的授權(quán)書及相關(guān)材料等。還要審查當(dāng)事人的意思表示是否真實，以及合同是否符合法定的形式要件。

4、預(yù)售合同登記備案

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。

5、房屋交付驗收

房屋達(dá)到預(yù)售合同約定的交付條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向購房人發(fā)出通知書，購房者在約定的期限內(nèi)帶齊所有文件資料到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)。在驗收交接時，售房人應(yīng)當(dāng)出示建設(shè)工程質(zhì)量核驗合格單，并將《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》交給購房者。在驗收交接后，由雙方簽署房屋交接書，即為正式交付。

6、辦理預(yù)售商品房的過戶手續(xù)

預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)一般包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費發(fā)證等程序。

產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請書，并交驗有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件?？闭衫L圖是對已申請產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補(bǔ)測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。對申請登記的房屋，經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實地調(diào)查勘察的現(xiàn)實資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變化是否合法等整個復(fù)雜細(xì)致的工作過程。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認(rèn)可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。收費發(fā)證是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應(yīng)收的登記費收繳入庫，把應(yīng)發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。

二、商品房買賣風(fēng)險如何防范？

對于任何一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中，想完全規(guī)避所有的風(fēng)險也是不現(xiàn)實的，如何有效的控制商品房買賣過程中的風(fēng)險，對于提高開發(fā)商的收益率、維護(hù)良好信譽(yù)，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。

1、商品屋出售前廣告宣傳風(fēng)險防范

在房地產(chǎn)市場中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采取期房的形式來運作，以售“樓花”的方式進(jìn)行銷售，以此獲得項目開發(fā)的建設(shè)資金，減少自己的資金壓力。由于這種形式的特殊性，存在很多不確定性，購房者多依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳來決定是否購買其商品房，因此，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，廣告宣傳設(shè)計如何，將直接影響著期房的銷售情況，至關(guān)重要。

《最高人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》中明確規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。由此看以看出，對房屋開發(fā)項目的宣傳也是有法律的明確限制的，不能任意宣傳，對于有些宣傳或說明，雖然沒有在商品房買賣合同中明確規(guī)定，仍然可以作為合同條款，一旦交付房屋時達(dá)不到宣傳的條件和標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所以，在制作和設(shè)計期房銷售廣告時，應(yīng)當(dāng)講究一定的策略，做到既能充分宣傳我們的樓盤，又能避免承擔(dān)責(zé)任。

在商品房宣傳廣告中，應(yīng)當(dāng)始終掌握好一個原則，即對于宣傳用語切忌明確具體。首先，對于廣告宣傳的內(nèi)容一定不能過于明確和具體，比如樓盤的規(guī)劃指標(biāo)，包括容積率、綠化率、配套生活設(shè)施等，不要用具體的數(shù)字或設(shè)施名稱來說明?？梢杂靡恍┍硎痉秶男稳菰~來說明，比如綠化率極高，容積率很低，生活配套設(shè)施比較完善了等等。不要說配備了醫(yī)院、學(xué)校、超市等，當(dāng)然，如果我們的開發(fā)商能夠作到這些，當(dāng)然可以大肆宣傳了;其次，對于樣板房，一定要在樣板房內(nèi)的顯著位置標(biāo)明“本樣板房僅供參考，以商品房買賣合同約定為準(zhǔn)”。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商沒有說明實際交付的房屋的質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致的，實際交付的房屋應(yīng)該與樣板房一致。因此，樣板房作為宣傳工具，也應(yīng)當(dāng)作為交付房屋時的驗收標(biāo)準(zhǔn)。如果開發(fā)企業(yè)對此不予充分重視，將可能承擔(dān)違約責(zé)任的不利后果。

2、商品房出售時簽訂認(rèn)購書的風(fēng)險防范

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投入資金大，周期長的特點，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用認(rèn)購書銷售模式，在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，通過放號等方式，來檢驗市場對自己開發(fā)的樓盤的接受程度，從而為下一步調(diào)整方案或者正式開盤銷售摸底，積累一定的客戶資源。因此，開發(fā)商往往會組織進(jìn)行預(yù)訂、認(rèn)購等方式，收取購房者一部分定金，與購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預(yù)售許可證后，再通過協(xié)商訂立正式的商品房買賣合同，將認(rèn)購書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。當(dāng)然取得預(yù)售許可證后也可以簽署認(rèn)購書，即俗稱的“大定”。

對于認(rèn)購書的效力問題，并非一律都是有效的。認(rèn)購書其實就是一個預(yù)約，與商品房買賣合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。是對將來訂立正式的商品房買賣合同的一個預(yù)先約定。認(rèn)購書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時(沒有取得預(yù)售許可證)而訂立的。在簽訂認(rèn)購書后，交易雙方只能依據(jù)誠實信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對方就商品房買賣合同中的其他內(nèi)容進(jìn)行談判。實踐中，并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購書都是有效的。如果認(rèn)購書實際上被依法認(rèn)定為買賣合同，那么在未取得預(yù)售手續(xù)時就是無效的。如果一個項目連國有土地使用權(quán)都沒有取得，只是修了一個售樓部就開始銷售，簽訂認(rèn)購書并收取定金，那么這種認(rèn)購書也是無效的。對此問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有一個清醒的認(rèn)識。

在簽訂認(rèn)購書時，我們開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意一些問題。首先，要避免成為買賣合同。在認(rèn)購書中只能約定一些核心的內(nèi)容，比如房屋的位置、面積、價格等。對于不能確定的問題，比如面積，應(yīng)當(dāng)明確注明以測繪報告確定的面積為準(zhǔn);對于取得預(yù)售許可證的時間，也盡量避免約定明確的期限。交房時間以及違約責(zé)任等問題，也盡可以在簽訂正式的商品房買賣合同時約定。其次要披露項目信息及手續(xù)現(xiàn)狀，避免被認(rèn)定為欺詐導(dǎo)致雙倍賠償。

3、商品房買賣合同中違約責(zé)任的風(fēng)險防范

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房屋建設(shè)過程中會有很多不確定性，延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是常有的事情，如何有效的在房屋買賣合同對此違約責(zé)任的作出約定，是十分重要的。

當(dāng)延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況發(fā)生時，合同并不必然導(dǎo)致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時，買受人是撤銷權(quán)人。是否選擇解除合同，權(quán)利在于買受人。商品房買賣合同中也明確約定，買受人有權(quán)要求解除合同，并應(yīng)以書面形式將解除合同的要求通知出賣人，書面通知在送達(dá)出賣人時，合同才解除。也就是說，在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書時，合同處于一個不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于購房者的選擇。此時，開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要，通過對合同條款的設(shè)定，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。比如，開發(fā)商可以在合同中明確約定，解除事由出現(xiàn)后，購房者應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)，以書面形式通知開發(fā)商是否解除合同。若買受人沒有在約定的時間將解除合同的書面通知送達(dá)開發(fā)商，就視為買受人放棄解除合同的權(quán)利，這樣，買受人就不能要求解除合同，而只能選擇繼續(xù)履行合同，從而只能要求開發(fā)商承擔(dān)支付違約金了。若已經(jīng)簽訂的合同中沒有設(shè)定這些條款，開發(fā)商仍然有補(bǔ)救措施。比如可以在出現(xiàn)解除合同的事由后，開發(fā)商可以催告買受人在一定期限內(nèi)作出是否解除合同的選擇，若買受人沒有在合理的期限內(nèi)作出決定，就視為放棄撤銷權(quán)，從而就只能繼續(xù)履行合同了。通過以上措施，我們開發(fā)商在出現(xiàn)了逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書的情況下，就可以掌握主動，根據(jù)自己的經(jīng)營狀況，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行了。如果在房價上漲速度很快的情況下，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于將房屋重新收回再次出售所獲得的利益，此時我們開發(fā)商就可以選擇解除合同。而在房價上漲幅度很小，或者出現(xiàn)房價下跌的情況下，開發(fā)商就可以選擇繼續(xù)履行合同，僅支付違約金。