一、哪些商品房不能買？

1、在集體所有土地上興建的房屋不能買。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有取得了國有土地使用權(quán)才可以按規(guī)定開發(fā)、經(jīng)營土地或商品房。

2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的房屋不要買。

3、房屋產(chǎn)權(quán)不清楚的房屋不能買。

總之，消費者要想買到合法的商品房，一定要買有外銷許可證和內(nèi)銷許可證的商品房，這樣才能取得合法產(chǎn)權(quán)。

二、收房時要注意什么？

收房時要注意：

1、交房時要注意審查兩書一證。即《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》和竣工驗收證明。沒有這兩書一證的，購房者可拒絕收房，并按照開發(fā)商不能按期交房要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

2、合同上房屋面積與實際面積誤差。

面積誤差在3%以內(nèi)（含3%），按合同約定價格據(jù)實結(jié)算。

超過3%的，實際面積大于合同面積的，超出部分價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。

實際面積小于合同約定，超出3%的部分，價款由出賣人雙倍返還買受人，買受人也可請求解除合同。

開發(fā)商提供的格式條款經(jīng)常約定房屋面積以最后實際測算為準(zhǔn)，據(jù)實結(jié)算。購房者沒有提出異議的，就要承擔(dān)不利后果，買了過大或過小的房子，還得按照合同據(jù)實結(jié)算。這也是開發(fā)商設(shè)置的典型的陷阱，所以在簽訂合同時要注意，自己這方面法律不熟悉的，可以委托律師審查合同或者全程陪同，避免了購房陷阱，省下來的不是區(qū)區(qū)一定律師費可比的。

3、房屋設(shè)計變更。房屋設(shè)計變更，開發(fā)商應(yīng)及時通知購房者。

開發(fā)商提供的格式條款也經(jīng)常會規(guī)定房屋設(shè)計變更不另行通知，如果購房者簽了字，那么收房時發(fā)現(xiàn)你的廚房變成廁所也只能被動接受。

4、實際驗收。

關(guān)于入住通知。應(yīng)在合同中明確約定交房時間前，書面通知購房人

認(rèn)真審查《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商沒有《建筑工程竣工驗收備案表》和《實測面積數(shù)據(jù)》的，視為不符合合同規(guī)定條件，可拒收。

簽入住通知，又發(fā)現(xiàn)房屋不符合條件決定拒收的，書面通知開發(fā)商。

認(rèn)真檢查房屋實際狀況。先驗后收。

如地面是否水平，開關(guān)門窗是否有障礙，水龍頭、地漏是否通水，電閘、插座是否通電，天然氣、空調(diào)位置是否預(yù)留，電話、寬帶、有線是否開通或者預(yù)留、廚衛(wèi)防水是否做好。

房屋有問題的，可以列出問題清單，要求開發(fā)商限期修理，簽訂辦理收房。驗收手續(xù)上，一項項核實，對于無法驗收的，可以列明“無法核實”或者“暫時不能確認(rèn)”，不能稀里糊涂的簽字驗收。