商品房交易技巧都有什么，消費(fèi)者買商品房應(yīng)注意什么？

1、多摸底

選購房產(chǎn)時，消費(fèi)者要盡可能詳細(xì)了解樓盤情況，尋找合適的交易對象，最好購買由信譽(yù)較好、資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤。

提醒：消費(fèi)者在決定購買尚未竣工的樓盤前，要注意審查兩個文件，即房屋出賣人是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格、是否具有商品房預(yù)售許可證。

如果是已竣工的樓盤，要注意審查該樓盤的初始登記所有權(quán)人是否為該開發(fā)企業(yè)。上述文件是證明雙方簽訂商品房買賣合同有效的合法憑證。

2、 查安置

消費(fèi)者決定購買一套房屋時，要注意審查該套房屋是否已被開發(fā)企業(yè)安置給了被拆遷人。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，如果開發(fā)商將本該補(bǔ)償安置給被拆遷人的房屋另行賣給第三人，被拆遷人將優(yōu)先取得該補(bǔ)償安置房屋。

提醒：房屋拆遷管理部門都建立了拆遷檔案管理制度，消費(fèi)者只需到該部門查詢一下，就能夠避免上當(dāng)。

3、查抵押

開發(fā)商由于資金周轉(zhuǎn)等原因，有可能將未出售的房屋向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款。按照有關(guān)法律規(guī)定，對已經(jīng)抵押的房屋，在未告知或未取得抵押權(quán)人同意的情況下所簽訂的購房合同原則上無效。基于此，若消費(fèi)者購買已被開發(fā)商抵押的房屋，將可能很難取得房屋產(chǎn)權(quán)。

提醒：消費(fèi)者購房前，一定要到房地產(chǎn)登記管理部門查詢房屋是否存在抵押的情況，然后再決定是否購買。

4、看合同

開發(fā)商銷售房屋時，除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還常與消費(fèi)者另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中常常由開發(fā)商單方面擬定，其中可能包含不合理甚至誘騙的條款。

提醒：對合同，消費(fèi)者一定要重視，應(yīng)親自或委托專業(yè)人士加以識別，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，特別是對如稅款、交房、延遲交房、質(zhì)量保修、交付房地產(chǎn)證、物業(yè)管理以及產(chǎn)權(quán)擔(dān)保等涉及消費(fèi)者實(shí)質(zhì)利益的條款更應(yīng)加以注意。

5、存廣告

目前，我國商品房市場管理機(jī)制尚不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，個別開發(fā)商為獲取更大利潤，銷售時往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，最終卻難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中，就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定、并對消費(fèi)者決定訂立合同及房屋價格的確定具有重大影響的，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容。

提醒：消費(fèi)者與開發(fā)商訂立正式書面合同時，可將開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾寫入合同，至少應(yīng)該保存銷售廣告，為可能出現(xiàn)的訴訟保存證據(jù)。

6、辦登記

消費(fèi)者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的目的在于取得房屋的所有權(quán)，因而對房屋權(quán)屬的登記起著確定權(quán)屬、定紛止?fàn)幍淖饔?。根?jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售合同登記的義務(wù)在于開發(fā)企業(yè)，對現(xiàn)房申請辦理所有權(quán)登記的主要義務(wù)在于購買人。

提醒：消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同后，一定要督促開發(fā)商向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售合同登記手續(xù);房屋竣工后，一定要及時持相關(guān)文件到房地產(chǎn)行政管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，以防止出現(xiàn)“一房二賣”或房屋被抵押等情況。

7、巧維權(quán)

發(fā)生糾紛后，消費(fèi)者可向當(dāng)?shù)叵麉f(xié)投訴，請求消協(xié)組織調(diào)解，這種解決方式成本最小。

提醒：如果在消協(xié)組織下不能調(diào)解解決糾紛，則可依法向人民法院提起訴訟。切不可采取極端方式解決問題。