避免房屋買賣糾紛的方法是什么，消費(fèi)者怎樣避免房屋買賣糾紛？

(一)簽約前，要嚴(yán)審售房方的主體資格。

商品房買賣糾紛有很大一部分是由于對(duì)售房者的資格或資信情況不了解而產(chǎn)生的，要避免或減少房屋買賣的糾紛，在正式簽訂房屋買賣合同前、包括簽訂意向書或繳納定金前，購(gòu)買期房的要審查發(fā)展商的“五證”，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，特別是《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》這兩證，要認(rèn)真查看其中批準(zhǔn)銷售的面積、地點(diǎn)、項(xiàng)目名稱、銷售內(nèi)容等，防止開發(fā)商將批準(zhǔn)銷售范圍之外的房屋對(duì)外出售。購(gòu)買現(xiàn)房的主要審查是否具有《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》;購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房或單位集資建房，應(yīng)要求售房方出具相關(guān)單位同意其對(duì)外出售的文件，以確定這類房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的條件和期限;購(gòu)買二手房則必須注意以下問(wèn)題：1、是否已被列入拆遷范圍;2、確認(rèn)房主真實(shí)身份，仔細(xì)辨認(rèn)房主身份證與房屋產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性、一致性;3、是否存在抵押、租賃情形;4、是否與他人共有，共有人是否同意出賣;5通過(guò)中介買賣房屋的，還應(yīng)對(duì)中介的資質(zhì)和信譽(yù)進(jìn)行調(diào)查。

(二)簽約時(shí)的每一條款要約定得明確、具體、細(xì)致、規(guī)范。

對(duì)于合同約定的內(nèi)容，除違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或約定不明之外，法律對(duì)當(dāng)事人的合同約定都是支持的。所以，盡管開發(fā)商在售房時(shí)使用的基本都是政府監(jiān)制的《商品房買賣合同》格式文本，但這種格式文本中的許多內(nèi)容都是要由買賣雙方協(xié)商后確定的。所以，購(gòu)房者對(duì)以下條款特別要明確約定：1、面積的確認(rèn)及面積差異的處理;2、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的處理;3、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行等;4、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行的具體日期;5、交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間及處理方式;6、適用解除合同的條件和行使解除權(quán)的時(shí)限、方式等。

此外，在訂立二手房買賣合同時(shí)應(yīng)明確以下問(wèn)題：1、明確房屋交接責(zé)權(quán)，應(yīng)注明房屋交驗(yàn)時(shí)間，須注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接的具體事宜，賣方應(yīng)提供上述費(fèi)用交納的票據(jù);2、確雙方違約責(zé)任，要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間;3、如通過(guò)中介公司，應(yīng)明確中介公司收取的費(fèi)用和需要向相關(guān)部門交納的費(fèi)用，以及這些費(fèi)用的承擔(dān)主體和比例;4、如果購(gòu)買的是單位集資房和經(jīng)濟(jì)適用住房，則必須明確如產(chǎn)權(quán)不能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓后的解決方式。

(三)扭轉(zhuǎn)對(duì)有關(guān)問(wèn)題的模糊認(rèn)識(shí)。

為避免因?qū)贤s定內(nèi)容的錯(cuò)誤理解而發(fā)生糾紛，對(duì)下列容易產(chǎn)生糾紛而法律已有明確規(guī)定的問(wèn)題應(yīng)該給予特別的注意：1、關(guān)于《認(rèn)購(gòu)書》及其定金的關(guān)系。應(yīng)明確沒(méi)有定金條款的《認(rèn)購(gòu)書》僅是購(gòu)售雙方交易意向的表述，購(gòu)房者和開發(fā)商之間并不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但購(gòu)房者交納了定金，認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)就由意向書變成了協(xié)議，購(gòu)房者與開發(fā)商之間就有了權(quán)利義務(wù)關(guān)系，彼此受定金罰則約束。2、關(guān)于按揭付款方式的效力。應(yīng)明確按揭付款方式只是效力待定條款，是以銀行和住房資金管理中心批準(zhǔn)貸款為成立要件。如因銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)?jiān)斐少?gòu)房者逾期或不能支付購(gòu)房款，約定的按揭付款條款無(wú)效，購(gòu)房者并不承擔(dān)違約責(zé)任，雙方均可解除購(gòu)房合同。如因購(gòu)房者原因致銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款的，例如提交虛假證明材料等，購(gòu)房者雖不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，如因此造成雙方解除合同的，開發(fā)商可向購(gòu)房者要求一定的損失賠償。

3、關(guān)于逾期付款或交房違約金的比例。應(yīng)明確雖然當(dāng)事人可以自主約定逾期履行違約金的比例，但原則上不能超過(guò)要求支付違約金一方當(dāng)事人所受到實(shí)際損失的30%，否則將不受法律保護(hù)。4、關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更。應(yīng)明確開發(fā)商可以對(duì)原規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，但開發(fā)商應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人，買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。如果開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。5、關(guān)于開發(fā)商欺詐糾紛。應(yīng)明確開發(fā)商在銷售時(shí)，存在故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)等三種情形的，購(gòu)房者可要求解除合同，并可要求出賣人雙倍返還已支付的購(gòu)房款。6、關(guān)于先交費(fèi)后入住的法律基礎(chǔ)。應(yīng)明確除合同中約定以購(gòu)房者支付相應(yīng)費(fèi)用作為房屋交付條件的，開發(fā)商以購(gòu)房者先行支付相應(yīng)費(fèi)用作為房屋交付條件沒(méi)有法律依據(jù)，由此導(dǎo)致逾期交付房屋的，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。7、關(guān)于廣告宣傳與合同的關(guān)系。商品房銷售廣告和宣傳資料中對(duì)商品房的描述和承諾除載入商品房買賣合同外，房屋的描述和承諾對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不具有約束力。如商品房的描述和承諾明確具體，且對(duì)商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格存在重大影響，該描述和承諾應(yīng)視為商品房買賣合同的內(nèi)容，出賣人未履行該承諾，應(yīng)視為違約，購(gòu)房者可向出賣人要求違約賠償。

(四)密切關(guān)注政府行業(yè)政策變化

前面談到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)家宏觀政策之間存在著十分密切的關(guān)系，國(guó)家已經(jīng)把對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整作為調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的重要手段。由于種種原因，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還沒(méi)有徹底從投資過(guò)熱- ----國(guó)家干預(yù)----經(jīng)濟(jì)降溫----社會(huì)矛盾加劇----國(guó)家干預(yù)----經(jīng)濟(jì)升溫----投資過(guò)熱這一怪圈跳出，在至今不到15年的時(shí)間里，隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策的變化，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了幾次大起大落。在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，房屋買賣市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，違約方主要是售房方;在經(jīng)濟(jì)降溫過(guò)程中，房屋買賣市場(chǎng)是買方市場(chǎng)，違約方主要是買房方。但是，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展冷熱轉(zhuǎn)換過(guò)程中，如果是與開發(fā)商或通過(guò)房屋中介簽訂房屋買賣合同，作為買房或賣房的個(gè)人大多處于劣勢(shì)。所以，要想在買賣房屋過(guò)程中掌握主動(dòng)權(quán)、避免或減少損失，不僅要嚴(yán)格審查對(duì)方當(dāng)事人的主體資格、對(duì)合同的每一條款字斟句酌、避免犯常識(shí)性錯(cuò)誤，而且應(yīng)該密切關(guān)注國(guó)家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)房地產(chǎn)重大政策(特別是土地、房貸、稅收等政策)的變化，在對(duì)有關(guān)政策進(jìn)行全面分析的基礎(chǔ)上再做出相應(yīng)的選擇。如果不能及時(shí)掌握相關(guān)政策的出臺(tái)或變化，就不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷，就會(huì)使我們被紛繁復(fù)雜的表面現(xiàn)象所迷惑，只見樹木不見森林，無(wú)法對(duì)確定房屋買賣的最佳時(shí)機(jī)以及合同的內(nèi)容著重點(diǎn)。