一、商品房買賣糾紛有哪些？
1、逾期不能正常交付型
房地產開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況，一是因開發(fā)商資金不足或預售不成功，預售人違法將預售款轉向投入其它項目或其它行業(yè)造成的逾期交房，二是施工或配套設施進度等原因引起的逾期交房。
對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權和解除合同權。從切實維護購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個月內履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告后三個月內仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算)的權利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。
2、故意隱瞞相關資質型
我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產開發(fā)經營行為已經作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實生活中，除了因房地產管理部門審核不嚴，出現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形外，還有相當一部分房地產開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預售許可證明;明明未取得合法的土地使用權，卻大張旗鼓地進行工程建設;明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協(xié)議的形式為買受人設立種種陷阱。
中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預售應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并以經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。
3、權屬證書缺失型
城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定，預售商品房的購買人應當自商品房交付適用之日起90日內，辦理土地使用權并更和房屋所有權登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權和房屋所有權的登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時間內或合同約定的期限內，未及時協(xié)助買受人辦理房屋產權屬證書，或未在規(guī)定的時間內辦理房屋所有權初始登記，買受人要求開發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，并支付違約金。
4、質量瑕疵型
質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，我認為應加大質量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。另外，開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規(guī)定開發(fā)商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責任。
5、宣傳廣告失真型
一些房地產商在預售宣傳時，一般者散發(fā)精致的售樓書，許諾所預售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設施，周全的物業(yè)管理。消費者在接收預購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設施遲遲難以落實，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費者，物業(yè)管理更是質價不符。消費者為此與房地產商討“說法”時，房地產商往往尋找各種理由推卸責任。
二、商品房預售合同糾紛如何舉證？
（一）證明當事人主體適格的證據(jù)
1、當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證或戶口本等;
2、當事人為法人或其他經濟組織的，應提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等;
3、法人或其他經濟組織的名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后有變更的，應提交變更登記的資料。
（二）證明房屋買賣法律關系成立及合同履行情況的證據(jù)(普通適用于各種商品房預售合同糾紛案件)
1、商品房買賣合同;
2、商品房銷售許可證;
3、購房方支付房款的收據(jù)或發(fā)票，購房方以按揭(抵押)貸款方式支付房款的，還應提供按揭(抵押)貸款合同、借款借據(jù)、分期支付按揭款的清單等;
4、房屋竣工驗收情況的證明;
5、房屋交接時間的證明。
（三）當事人針對具體的訴訟請求提交僅適用于某類案件的證據(jù)
第一，因開發(fā)商逾期交房，購房方要求解除合同、支付逾期交房違約金及賠償損失的：
1、購房方受到損失的證據(jù);
2、售房方以施工期間遇到不可抗力為由提出抗辯的，應提供氣象、地震、消防等相關部門出具的證明資料等。
第二，因開發(fā)商延期辦理房屋產權證，購房方要求支付延期辦證違約金的：
1、售房方通知購房方辦理產權轉移登記和辦理房屋產權證的證明;
2、售房方已辦理房地產初始登記的證明;
3、房產證或產權轉移登記的電腦查詢單。
（四）當事人在訴訟請求中有具體請求金額的，應提交詳細的計算清單。
