一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？
所謂小產(chǎn)權(quán)房，是與“大產(chǎn)權(quán)房”相區(qū)分的，指的是城市區(qū)域內(nèi)原有的農(nóng)村范圍內(nèi)或城市周邊的農(nóng)村土地范圍內(nèi)建造的房屋，這些房屋所占用的土地沒(méi)有經(jīng)過(guò)“被征用為國(guó)有、然后由政府出讓給開(kāi)發(fā)商”的程序。通俗地講，小產(chǎn)權(quán)房所使用的土地并非是國(guó)有土地，而是集體土地。而普通商品房所占用的土地，是政府將國(guó)有土地經(jīng)過(guò)合法程序出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商為此還要繳納一定的土地出讓金。
二、如何區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房？
具體來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房可以分為三類(lèi)，分別如下：
1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。
2、限制銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷(xiāo)售的房屋直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。
3、軍產(chǎn)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣(mài)給軍人以外的地方居民，俗稱(chēng)“軍產(chǎn)房”。
以上三種小產(chǎn)權(quán)房，最常見(jiàn)的是第一種。當(dāng)下，我國(guó)在小產(chǎn)權(quán)房中矛盾和沖突最普遍的也是第一種。
三、小產(chǎn)權(quán)房合法嗎？
小產(chǎn)權(quán)房是否合法？從上面什么是小產(chǎn)權(quán)房中，我們其實(shí)也不難看出，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)槭窃谡加眉w用地或耕地的基礎(chǔ)上進(jìn)行的建設(shè)，而只有在國(guó)有土地上的房屋才可以進(jìn)行自由交易和買(mǎi)賣(mài)，因此，從嚴(yán)格意義上來(lái)講，小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，是不合法的。眾所周知，違法建筑不受法律保護(hù)，而且購(gòu)房人交付房款后是得不到房產(chǎn)證書(shū)的。購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房不能公開(kāi)轉(zhuǎn)讓、不能抵押，遇到拆遷等情況，也不能依法得到補(bǔ)償。即便有的小產(chǎn)權(quán)房的出售方認(rèn)可購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理所謂的轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，但其實(shí)這種登記并不具備法律意義上的登記轉(zhuǎn)讓效力。也就是說(shuō)，一旦購(gòu)房者反悔不買(mǎi)房并起訴到法院，出賣(mài)方還要承擔(dān)退回購(gòu)房款的責(zé)任。
那么，為什么小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，還有那么多人爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)呢？?jī)r(jià)格是占比重很大的一個(gè)因素。我國(guó)地少人多，土地升值空間很大，在大城市里生活很多人都想擁有自己的房屋，但在經(jīng)濟(jì)上又沒(méi)有能力。此時(shí)，低價(jià)位的小產(chǎn)權(quán)房就備受青睞。這也是很多人為什么會(huì)冒著購(gòu)買(mǎi)違法建筑的風(fēng)險(xiǎn)去購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的重要原因。
以上就是關(guān)于什么是小產(chǎn)權(quán)房，如何區(qū)分以及小產(chǎn)權(quán)房是否合法等問(wèn)題的相關(guān)介紹?？傊‘a(chǎn)權(quán)房是我國(guó)土地制度發(fā)展過(guò)程中所產(chǎn)生的一種特有現(xiàn)象，小產(chǎn)權(quán)房雖然沒(méi)有合法的標(biāo)簽，但價(jià)格低廉，很多人為了能早日住上房，并不太考慮是否是完全產(chǎn)權(quán)，但這往往也會(huì)后來(lái)的糾紛埋下伏筆。故而，作為購(gòu)房者，最好的辦法就是不要與小產(chǎn)權(quán)房打交道。當(dāng)然，如果自己買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房面臨法律糾紛，最好是請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)律師予以幫助，最大限度地維護(hù)自己的權(quán)益。
