一、為什么會(huì)存在小產(chǎn)權(quán)房？

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，目前最普遍的說法是按房屋權(quán)屬證明的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分，即由國(guó)家統(tǒng)一制作發(fā)放房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”房，而由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)私自制作發(fā)放的“房屋所有權(quán)證”則被稱為“小產(chǎn)權(quán)”房，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”或“村產(chǎn)權(quán)”。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)及規(guī)范性文件，小產(chǎn)權(quán)房無法辦理過戶手續(xù)，無法取得國(guó)家產(chǎn)權(quán)證明，也不允許向外轉(zhuǎn)讓，否則不受法律保護(hù)。然而，奇怪的是，即便不受法律保護(hù)，小產(chǎn)權(quán)房卻仍能贏得廣大購(gòu)房者的青睞，并且大有愈演愈烈之趨勢(shì)。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？下面我們從幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

1、客觀條件是新農(nóng)村建設(shè)的推動(dòng)成為基礎(chǔ)

隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房的價(jià)格逐步上漲，有些村集體以“農(nóng)村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義立項(xiàng)，獲得規(guī)劃審批，再虛報(bào)戶口數(shù)騙取宅基地用地指標(biāo)，建成房屋后入市交易，這些房屋很多都沒有任何手續(xù)，就直接與開發(fā)商合作興建商品房后公開銷售。正因?yàn)榇蟓h(huán)境的契機(jī)，小產(chǎn)權(quán)房從此之后大量出現(xiàn)。

2、客觀原因是政府缺乏監(jiān)管和良性引導(dǎo)

按照我國(guó)現(xiàn)行的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等的規(guī)定，，其實(shí)是嚴(yán)格禁止農(nóng)村集體組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，也是嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。但是從政府的實(shí)際監(jiān)管看，政府并沒有起到較好的監(jiān)管和引導(dǎo)作用。在小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的前期，政府幾乎不監(jiān)管，內(nèi)在原因是政府也可從中受益，但是到了后期，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房大量出現(xiàn)時(shí)，政府顯得舉手無措，無法及時(shí)作出更好地能夠不影響社會(huì)穩(wěn)定的決策。

3、客觀推力是房?jī)r(jià)上揚(yáng)促使小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)發(fā)展

從供需方面來看，小產(chǎn)權(quán)房的供需呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。受到自身收入和大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，很多人根本無法承擔(dān)一手或二手商品房的高昂價(jià)格，為了求得生存，不得不退而求其次，選擇小產(chǎn)權(quán)房。從供應(yīng)方面，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房大都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村地方也有大量的集體土地可供開發(fā)，基于農(nóng)村發(fā)展收入的考量，很多農(nóng)村明知不合法，仍然與房產(chǎn)商合作推出小產(chǎn)權(quán)房。在一定程度上，消費(fèi)促進(jìn)了供應(yīng)，也帶動(dòng)著小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。再往上追溯原因，房?jī)r(jià)上揚(yáng)成為客觀推力。

二、可以購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房嗎？

根據(jù)上文所提到的相關(guān)法律法規(guī)，我們可知道其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房買賣并不合法，簽署的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也歸于無效。但是，還有很多人選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。很多購(gòu)房朋友自然就有了這樣的疑問，“我可以購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房嗎？”，下面我們就來談一談購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)，以便購(gòu)房朋友考量。

1、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，進(jìn)而隨之簽訂的買賣合同也是無效的，在這種情況下，法律并不對(duì)買賣雙方的利益加以保護(hù)。一旦涉及糾紛，或者一旦國(guó)家征地拆遷，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者也是無法得到相應(yīng)的賠償?shù)?。?dāng)然，后續(xù)的辦理過戶手續(xù)，甚至申請(qǐng)抵押貸款都是不可能的。這些法律風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在保值風(fēng)險(xiǎn)。從上文我們可以知道，由于小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，這樣就會(huì)使購(gòu)房者在購(gòu)房后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，這顯然會(huì)對(duì)房屋的保值和升值產(chǎn)生很大影響。

3、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在交付和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房開發(fā)過程中開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。再加上開發(fā)單位如果是沒有資質(zhì)，則會(huì)對(duì)能否按時(shí)交付房屋這個(gè)環(huán)節(jié)造成影響，在質(zhì)量上也存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

通過上述對(duì)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)的描述，相信廣大購(gòu)房者會(huì)對(duì)是否可以購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房作出慎重的考量。小產(chǎn)權(quán)房的存在原因其實(shí)在某種程度上也暗示了小產(chǎn)權(quán)房會(huì)在某一段時(shí)間內(nèi)的飛速發(fā)展，但是因?yàn)闆]有法律和政策的保障，購(gòu)房者的相關(guān)權(quán)益也很難得到較好維護(hù)。因此，為更好地保護(hù)自己的權(quán)益，建議購(gòu)房者在購(gòu)房前要仔細(xì)了解房屋性質(zhì)，在簽訂合同前最好先向?qū)I(yè)的房地產(chǎn)公司聯(lián)系咨詢，確保不受騙，買到安全房。