一、小產(chǎn)權(quán)房為什么會熱銷？

小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè)的房產(chǎn)，因為沒有經(jīng)過國有化的過程，國家并不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。但是即便如此，小產(chǎn)權(quán)房的市場依然熱火，小產(chǎn)權(quán)房呈熱銷狀態(tài)，其主要原因有：

1、大環(huán)境影響，在商品房價持續(xù)走高、經(jīng)濟(jì)適用房欲購無望的情況下，小產(chǎn)權(quán)房最吸引購房人的是銷售價格低廉。因為購房的群體大多都是中下工薪階層，短期內(nèi)無法掙夠數(shù)目大的房款，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)讓他們看到曙光；

2、小產(chǎn)權(quán)房滿足了人們的生活需要。人們購買小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會考慮出售的風(fēng)險；

3、小產(chǎn)權(quán)房對當(dāng)前平抑房價、改善房屋市場的供求關(guān)系是有一定作用的，為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道；

4、小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)境相對可以，而且生活成本較低，角色定位和群體特征符合購房者的實際情況，因而很多人都會選擇他們眼前有能力做到的事情，對于大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)之間的落差，會促使其做出選擇后者的決定。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎?

根據(jù)我國的法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。其中，認(rèn)定例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。”

認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的法律依據(jù)主要有：

1、999年5月6日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》就規(guī)定：“農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售?！?/p>

2、2004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。

3、2007年12月30日，國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)(2007)71號通知重申：“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房?！?/p>

4、《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”

此外，根據(jù)《土地管理法》第62條及其它相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制。從這個意義上看，依法取得并享有宅基地使用權(quán)，當(dāng)且僅當(dāng)其具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，而且宅基地的分配制度應(yīng)該實行的是一戶一宅制。

根據(jù)房地一體的原則，當(dāng)宅基地上所建房屋被轉(zhuǎn)讓，該土地的使用權(quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，不具備宅基地使用權(quán)資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規(guī)定顯然是矛盾的。

該法第63條的禁止性規(guī)定對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格的限制，因此，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體，使用權(quán)僅限于村民，農(nóng)民將房屋賣給城市居民實質(zhì)上是使用土地進(jìn)行了非農(nóng)建設(shè)，該種行為被法律所禁止，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該自始無效。

以上便是對小產(chǎn)權(quán)房為什么會熱銷，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效等問題的相關(guān)介紹。事實上，小產(chǎn)權(quán)房的熱銷有其主觀條件也有其客觀條件，盡管其產(chǎn)權(quán)不完整，但是相對于其風(fēng)險來說，購房者仍覺得比買第一手房合算。至于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的問題，關(guān)乎到買賣雙方的權(quán)益是否受保護(hù)。往往很多小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也來源于合同糾紛。因此，在簽約時，雖然法律上不保護(hù)買賣小產(chǎn)權(quán)房部分的法律關(guān)系，但對于其他權(quán)益的規(guī)定，最好能夠咨詢一下律師，最大程度地挽回不必要的損失。