一、商品房包銷(xiāo)如何進(jìn)行？

目前實(shí)踐中的商品房包銷(xiāo)行為的一般做法是：出賣(mài)人(多為開(kāi)發(fā)商)與包銷(xiāo)人簽訂商品房包銷(xiāo)合同，約定在包銷(xiāo)期內(nèi)，出賣(mài)人將一定數(shù)量的(已建成的或未建成的)商品房，在確定包銷(xiāo)基價(jià)的前提下，交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，包銷(xiāo)期限屆滿，包銷(xiāo)人與出賣(mài)人根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況結(jié)算包銷(xiāo)傭金，并由包銷(xiāo)人以約定的包銷(xiāo)基價(jià)買(mǎi)入未出售的剩余商品房的行為。其主要操作環(huán)節(jié)是：

1、開(kāi)發(fā)商授權(quán)包銷(xiāo)人全權(quán)銷(xiāo)售一定范圍的商品房;

2、雙方確定商品房包銷(xiāo)基價(jià);

3、不論商品房是否能夠售出，包銷(xiāo)商必須定期向開(kāi)發(fā)商支付確定額度的商品房?jī)r(jià)款;

(或者是：根據(jù)已完成銷(xiāo)售的情況，包銷(xiāo)人定期按照包銷(xiāo)基價(jià)向出賣(mài)人支付已完成銷(xiāo)售的包銷(xiāo)款項(xiàng))

4、商品房銷(xiāo)售后，超過(guò)包銷(xiāo)基價(jià)部分為包銷(xiāo)商的經(jīng)營(yíng)收入;

5、如果低于底價(jià)售出，其不足底價(jià)部分，由包銷(xiāo)商向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償;

6、包銷(xiāo)期限屆滿，由包銷(xiāo)人按照包銷(xiāo)基價(jià)購(gòu)入全部未售出的商品房。

二、商品房包銷(xiāo)關(guān)系應(yīng)注意什么？

確立商品房包銷(xiāo)關(guān)系所應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題：

(一)包銷(xiāo)人的主體資格，即什么樣的人(法人)能成為包銷(xiāo)人

商品房包銷(xiāo)作為一種新型的經(jīng)營(yíng)方式，目前，國(guó)家法律、行政法規(guī)對(duì)包銷(xiāo)人資格尚沒(méi)有規(guī)定，更沒(méi)有禁止性規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為不應(yīng)對(duì)包銷(xiāo)人的主體資格予以苛求，即使包銷(xiāo)人不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，只要包銷(xiāo)合同是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人的真實(shí)意思表示，且不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，此合同就應(yīng)當(dāng)視為合法有效。

(二)包銷(xiāo)責(zé)任的特殊性

包銷(xiāo)作為一種加重代理商責(zé)任方式實(shí)施的銷(xiāo)售代理，相對(duì)代銷(xiāo)而言，風(fēng)險(xiǎn)要大得多。包銷(xiāo)商必須 按照包銷(xiāo)合同的約定，定期向開(kāi)發(fā)商支付房款。一旦包銷(xiāo)商在合同約定的包銷(xiāo)期限內(nèi)未能售出包銷(xiāo)的全部房產(chǎn)，則未售出部分必須由包銷(xiāo)人以自己的名義承購(gòu)，否則構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

(三)風(fēng)險(xiǎn)利益的特殊性

包銷(xiāo)商包銷(xiāo)的目的在于從中賺取銷(xiāo)售價(jià)格與包銷(xiāo)價(jià)格之間的差價(jià)，但同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果包銷(xiāo)的商品房難以銷(xiāo)售，或銷(xiāo)售的價(jià)格低于包銷(xiāo)的價(jià)格，產(chǎn)生的虧損應(yīng)由包銷(xiāo)商自行承擔(dān)，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。為此，包銷(xiāo)商對(duì)包銷(xiāo)的商品房實(shí)行價(jià)格包干，定死基數(shù)，超過(guò)基數(shù)的贏利(在扣除應(yīng)交納的稅費(fèi)之后)歸包銷(xiāo)商所有，低于基數(shù)或售不出去的虧損風(fēng)險(xiǎn)由包銷(xiāo)商承擔(dān)。

當(dāng)然，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)與利益一致的原則，開(kāi)發(fā)商給包銷(xiāo)商的包銷(xiāo)底價(jià)往往是比較優(yōu)惠的，因此，只要銷(xiāo)售順利，包銷(xiāo)商的利潤(rùn)也是相當(dāng)可觀的

(四)開(kāi)發(fā)商、包銷(xiāo)商和購(gòu)房人之間的關(guān)系、訴訟地位

在含有包銷(xiāo)合同的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商的訴訟地位是一個(gè)首先必須明確的問(wèn)題。

從形式上講，買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)人是開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人，根據(jù)合同相對(duì)性原理，因買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體應(yīng)為開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人。但事實(shí)上，買(mǎi)賣(mài)行為是由包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商共同完成的，包銷(xiāo)商負(fù)責(zé)推銷(xiāo)房屋、聯(lián)系買(mǎi)受人，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，更重要的是，買(mǎi)受人一般將房款支付給包銷(xiāo)商，案件的處理結(jié)果往往會(huì)涉及返還購(gòu)房款，顯然，包銷(xiāo)商與案件有直接的利害關(guān)系。

《解釋》的第二十二條規(guī)定，“對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟”。《解釋》之所以如此規(guī)定，也正是考慮到包銷(xiāo)商在買(mǎi)賣(mài)合同中所起的作用。因此，買(mǎi)受人如對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)房屋交付期限、房屋質(zhì)量、房屋面積、違約責(zé)任的承擔(dān)等權(quán)利義務(wù)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，會(huì)直接向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，包銷(xiāo)商可作第三人參加。 需要明確的是，在這種情況下，人民法院通知包銷(xiāo)人參加訴訟，其身份應(yīng)當(dāng)是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。

有時(shí)候，包銷(xiāo)人會(huì)以第三人的身份出現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)合同中，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商、包銷(xiāo)人、買(mǎi)受人會(huì)在合同中約定各自的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)《解釋》的第二十二條規(guī)定， 這種約定應(yīng)決定著三方當(dāng)事人在因買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的糾紛中的訴訟地位。

(五)稅的承擔(dān)

在包銷(xiāo)期內(nèi)，包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商的名義與購(gòu)房者簽訂銷(xiāo)售合同并收取房款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)基于購(gòu)房合同中約定的款項(xiàng)承擔(dān)相關(guān)稅賦。而當(dāng)包銷(xiāo)期限屆滿后，包銷(xiāo)商要按約承購(gòu)包銷(xiāo)剩下的商品房，此時(shí)包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間發(fā)生直接的買(mǎi)賣(mài)，作為商品房的買(mǎi)賣(mài)雙方均應(yīng)當(dāng)依法納稅。