一、什么是商品房包銷？

商品房包銷是包銷商與開發(fā)商之間構(gòu)成的一種特殊的承包銷售商品房的行為，是包銷商以開發(fā)商的名義或同時(shí)以自己作為包銷商的名義，在約定的包銷期限內(nèi)對(duì)外承包銷售開發(fā)商的一定數(shù)量的商品房，并按約定支付包銷價(jià)款，獲取銷售差價(jià)利益; 銷期限屆滿，由包銷商承購未售完的商品房的行為。商品房包銷概念

商品房包銷的主要含義是：

(1)商品房包銷是一種特殊的承包銷售商品房的行為。由于不動(dòng)產(chǎn)的銷售有其主體條件限制，因此它是一種特殊的承包銷售，其特殊性就在于開發(fā)商有權(quán)預(yù)售或出售所建的商品房，包銷商必須以開發(fā)商的名義或同時(shí)以自己作為包銷商的名義進(jìn)行包銷行為。

(2)在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對(duì)商品房享有銷售權(quán)、賣價(jià)權(quán)和獲取包銷基價(jià)與實(shí)銷價(jià)之間差價(jià)的權(quán)利。即在包銷期限內(nèi)，開發(fā)商將自己一定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷商專營，取得一定的包銷價(jià)，把銷售價(jià)與包銷價(jià)的差價(jià)利益的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給包銷商。

(3)在包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷的商品房全部售出，則按合同的約定付清全部包銷款，剩余的商品房則由包銷商承購。對(duì)于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發(fā)商之間則由原來的包銷關(guān)系轉(zhuǎn)為買賣關(guān)系。

二、商品房包銷的種類有哪些？

現(xiàn)行商品房包銷行為主要可按不同的標(biāo)準(zhǔn)作以下不同種類的區(qū)分：

1、以包銷房屋的狀況為標(biāo)準(zhǔn)，商品房包銷主要可分為現(xiàn)房包銷(包括二手房包銷)和期房包銷?，F(xiàn)房包銷是指在包銷商與開發(fā)商約定的包銷期限內(nèi)，由包銷商以開發(fā)商的名義與購房者簽訂商品房買賣合同，將已建成并已領(lǐng)取房地產(chǎn)所有權(quán)證的商品房出售;期房包銷是指在包銷商與開發(fā)商約定的包銷期限內(nèi)，由包銷商以開發(fā)商的名義與購房者簽訂商品房預(yù)售合同，將已領(lǐng)取房屋預(yù)售許可證但尚未建成的期房出售。

2、以包銷的范圍為標(biāo)準(zhǔn)，商品房包銷可分為全部包銷和部分包銷。全部包銷是指由包銷商買斷銷售權(quán)，即開發(fā)商將所有的商品房交由包銷商以開發(fā)商的名義出售。部分包銷是指開發(fā)商將部分商品房交由包銷商以開發(fā)商的名義出售。

3、以包銷的基價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，商品房包銷主要可分為確定基價(jià)包銷和比例基價(jià)包銷。確定基價(jià)包銷是指開發(fā)商與包銷商只約定包銷基價(jià)和付款期限，對(duì)外銷售時(shí)主要由包銷商決定銷售價(jià)格，超過該價(jià)格的溢價(jià)歸包銷商所有。比例基價(jià)包銷是指開發(fā)商與包銷商共同協(xié)商決定將對(duì)外銷售價(jià)格的一定比例返還給開發(fā)商，溢價(jià)根據(jù)包銷協(xié)議的約定進(jìn)行分配。