怎樣購(gòu)買商品房，消費(fèi)者購(gòu)買商品房要注意什么？

“關(guān)鍵”之一：消費(fèi)者購(gòu)房前必須查看房地產(chǎn)開發(fā)商是否具備 “五證”、“一照”。“ 五證”是指：企業(yè)資質(zhì)證書、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證；“一照”即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。商品房預(yù)售許可證是“五證”中最后頒發(fā)，確定房地產(chǎn)開發(fā)商所售房屋是否合法的依據(jù)。交房時(shí)，還要注意房地產(chǎn)開發(fā)商是否提供“兩書”即商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說(shuō)明書。

“關(guān)鍵”之二：消費(fèi)者最好實(shí)地核實(shí)。購(gòu)房者最好到樓盤實(shí)地看看。除價(jià)格、面積、戶型、周邊環(huán)境和小區(qū)的配套設(shè)施及售后服務(wù)外，對(duì)房屋的供水、供電、供氣、排污、綠化、保安、保潔等都要進(jìn)行詳細(xì)的咨詢，并將房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)銷商相關(guān)方面的承諾以書面形式確認(rèn)。

“關(guān)鍵”之三：消費(fèi)者購(gòu)房必須慎交“定金”。房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)銷商簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議或交納排號(hào)費(fèi)、預(yù)購(gòu)定金等費(fèi)用均不是購(gòu)房的必備條件，購(gòu)房者未簽訂正式買賣合同及附件前，不必向房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)銷商支付任何形式的費(fèi)用。工商行政管理部門有關(guān)負(fù)責(zé)同志指出：“不要隨便向開發(fā)商交付定金，要特別警惕‘定金一律不退’之類的條款，以免上當(dāng)受騙。”房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)銷商往往通過(guò)混淆“定金”和“訂金”的概念，給購(gòu)房者下圈套。因?yàn)榉ㄒ?guī)對(duì)“定金”有規(guī)定，對(duì)“訂金”沒(méi)有規(guī)定，所以開發(fā)商往往用“定金”代替“訂金”，消費(fèi)者要注意區(qū)別。另外，如果商品房不符合銷售條件，屬違法或違規(guī)銷售，而購(gòu)房者已交納了“定金”，無(wú)論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)銷商都應(yīng)無(wú)條件退還定金給購(gòu)房者。

“關(guān)鍵”之四：消費(fèi)者要提防合同中的“霸王條款”。消費(fèi)者如認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)銷商所使用的格式合同條款含義模糊、有失公平，或者認(rèn)為條款不完善的，應(yīng)堅(jiān)持要求對(duì)有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化、改進(jìn)，防止房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)銷商簽訂“霸王合同”。

“關(guān)鍵”之五：商品房面積應(yīng)以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)銷商在預(yù)售期房時(shí)，一般都按照自己預(yù)算的面積銷售，而這個(gè)預(yù)算面積往往與竣工后的實(shí)測(cè)面積不符，從而侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益，出現(xiàn)各種糾紛。所以，在房屋面積方面，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)銷商明確合同中認(rèn)定的面積是賣方預(yù)測(cè)面積，還是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋的面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積（即產(chǎn)權(quán)證上登記面積）為準(zhǔn)，只有這一面積數(shù)具有法律效力。如果商品房竣工后，房產(chǎn)實(shí)際面積和合同面積的誤差比在±3％以內(nèi)，據(jù)實(shí)結(jié)算，誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房，并約定退款及付息。

“關(guān)鍵”之六：房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)計(jì)變更需提前通知。根據(jù)規(guī)定，商品房預(yù)售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

“關(guān)鍵”之七：消費(fèi)者對(duì)物業(yè)合同不能忽視。消費(fèi)者要認(rèn)真看清物業(yè)服務(wù)合同，特別要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：經(jīng)過(guò)招投標(biāo)確定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；事先約定地下停車場(chǎng)、地上停車場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用范圍；事先約定代收代繳水、電、氣費(fèi)用；公共部位使用經(jīng)營(yíng)所得收入的分配方式；維修資金的管理、使用等。

“關(guān)鍵”之八：消費(fèi)者最好自繳維修基金。新建商品房都需繳納物業(yè)維修基金，業(yè)主可以自行繳納，也可由房地產(chǎn)開發(fā)商代收，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商不了解或覺(jué)得信譽(yù)不好的，最好還是自行繳納。凡委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收維修基金的業(yè)主在一個(gè)月后，應(yīng)及時(shí)向代收單位索要由專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的專用票據(jù)。