一、簽訂房屋買賣合同注意事項有哪些？

1、在簽訂合同之前要審查房地產(chǎn)公司和房產(chǎn)項目。也就是一般所說的看五證。是哪五證呢？《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。這五證是針對期房而言要具備的，所謂期房，是指開發(fā)商沒有辦理房產(chǎn)所有權(quán)證的即大產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)項目，這里最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證。這些證件最好能看到原件，當(dāng)然現(xiàn)實中是看不到原件的，那么看復(fù)印件需要注意了：土地使用證如果抵押在復(fù)印件上可以不顯示，如果想要了解就要把相應(yīng)證照的編號記下來，委托律師到房管局查原件。因為開發(fā)商沒有支付土地出讓金或沒有籌集建房資金、沒有開工證，手續(xù)不全，開發(fā)項目變成爛尾樓，到時候購房者首付款都可能追不回來。

國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)如果抵押的，在國有土地使用證和房屋所有權(quán)證原件上會相應(yīng)的進行標(biāo)記，購買抵押房屋不能辦理過戶，開發(fā)商隱瞞抵押的事實，出售設(shè)定抵押權(quán)的房屋的，屬于欺詐行為，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

如果是現(xiàn)房，只需看土地使用證和房屋所有權(quán)證，商品房現(xiàn)房沒有這兩項的，不得上市銷售，也不得辦理商品房過戶手續(xù)。

土地使用權(quán)證要注意的是使用年限，這里區(qū)分出住宅與商業(yè)用房，住宅的土地使用年限是70年，商業(yè)用房土地使用年限是40年。如果不注意這一點，把商業(yè)用房按照住宅買下，開發(fā)商從立項時即開始計算土地使用年限，施工、交房再拖個幾年，等業(yè)主把房子買到手，土地使用年限就剩下三十幾年了，所以一定要注意。

2、審查過后，決定購房時有一個問題要足夠注意。樓書和樓盤的廣告上最吸引你、促使你決定購買的事項有沒有在合同上有所體現(xiàn)，這里提醒大家，不要相信售樓人員的口頭承諾，比如小區(qū)的配套設(shè)施在兩年內(nèi)齊備、小區(qū)綠化率在40%、頂樓贈送露臺、一樓贈送花園。這些如果是你最重視的，一定要求作為補充條款體現(xiàn)在合同中或者另行簽訂補充協(xié)議，把開發(fā)商口頭承諾的東西以書面的形式體現(xiàn)出來，并約定如果不能實現(xiàn)的話， 開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。如果開發(fā)商是認(rèn)真準(zhǔn)備履行這些承諾的，簽訂這樣的補充協(xié)議不會有問題，但是如果開發(fā)商斷然拒絕，是否要購買這樣的房產(chǎn)業(yè)主就要三思了。律師的建議是這樣的房產(chǎn)就不要買了，后患無窮。

3、在簽訂商品房購買合同簽一般開發(fā)商要求業(yè)主簽訂意向書并交付定金。簽訂意向書不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)程序，如果簽訂意向書一定要約定簽訂商品房買賣合同的期限，并約定開發(fā)商沒有如期與購房者簽訂合同的違約責(zé)任，可以約定逾期簽訂買賣合同的要求開發(fā)商按日支付定金一定比例的違約金。因為開發(fā)商與購房者簽訂意向書以后沒有責(zé)任限制可以無限期的拖下去，購房者要承擔(dān)利息損失和另行購買的違約風(fēng)險。

定金一般不超過總房款的20%。

交付定金一定要經(jīng)過深思熟慮，認(rèn)真考慮購買的情況下實際交付。因為一旦購房者決定不購買該商品房項目時，開發(fā)商不予退還定金。而開發(fā)商因為資質(zhì)和資金等原因不能完成項目時，購房者主張雙倍返還定金時開發(fā)商可能沒有能力返還。

定金數(shù)額不宜過高也不宜過低，過高時如果開發(fā)商違約時購房者要投入大量的時間精力索取定金，還不包括開發(fā)商無力返還的情景；過低時開發(fā)商的違約成本過低，對購房者的權(quán)利保護不利。

4、正式簽訂合同時需注意合同可以改，不是一定要按照開發(fā)商提供的格式合同簽署?？梢愿膭印⒃黾?、修改合同條款或者簽訂補充協(xié)議作為合同附件。

4、房屋面積和設(shè)計變更條款。約定應(yīng)明確具體，房屋設(shè)計圖、平面圖經(jīng)雙方確認(rèn)作為合同的附件附在合同之后。對此的違約責(zé)任可以自行約定，無約定的按照法律規(guī)定執(zhí)行。

5、開工、交房、辦理產(chǎn)權(quán)證的日期。日期要約定明確，并明確約定開發(fā)商不能如期開工、交房、辦理產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。現(xiàn)實中經(jīng)常有沒有約定違約責(zé)任的，購房者只能主張開發(fā)商退還已付購房款并支付利息，殊不知開發(fā)商用購房者的已付房款開發(fā)項目并隨著房價上漲賺取了暴利，購房者卻因沒有依據(jù)不能索賠?；蛴虚_發(fā)商提供的格式條款里有約定的，違約責(zé)任過低，是開發(fā)商給購房者設(shè)置的陷阱，致購房者不能保護自己的權(quán)利，只能被動接受。

交付房屋條件如水、電、暖、氣、有線、寬帶、電話，周邊配套設(shè)施如會所、幼兒園、醫(yī)院、綠地、停車場等約定越明確越好，并約定違約責(zé)任。

6、辦理貸款?，F(xiàn)實中購房者一般委托開發(fā)商代為辦理貸款手續(xù)，因為開發(fā)商與銀行合作關(guān)系，辦理起來比購房者個人更快更熟練，也更易通過。

合同中應(yīng)約定貸款申請銀行不批的情況下，購房者是自籌資金交付全款還是解除合同，開發(fā)商返還已付購房款。并應(yīng)對不能辦理貸款手續(xù)的責(zé)任清楚約定。

因此開發(fā)商不具資質(zhì)或其他原因?qū)е沦J款不能通過的，可以解除合同，開發(fā)商應(yīng)返還購房者已付購房款并支付較高利息，并約定還款期限，逾期逾期開發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

如因購房者原因不能辦理貸款的，購房者不構(gòu)成違約，可以解除合同，開發(fā)商應(yīng)退還購房者已付購房款并支付利息，并約定還款期限，逾期逾期開發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

如果貸款不能通過即不是開發(fā)商的原因也不是購房者的原因，比如二套房貸款首付和利息上調(diào)原因，不構(gòu)成違約，開發(fā)商應(yīng)退還購房者已付購房款并支付利息。

7、物業(yè)合同。如果可能，應(yīng)在購房合同中對物業(yè)服務(wù)、收費標(biāo)準(zhǔn)加以約定。

8、水電暖應(yīng)屬于合同造價之中，開發(fā)商需要另行收費的項目因明確約定，沒有約定的，開發(fā)商不能另行收取。可在合同中明確約定“出賣人在交付房屋時不得就合同約定應(yīng)提供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定以外的費用。”

二、收房時需要注意什么?

1、交房時要注意審查兩書一證。即《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》和竣工驗收證明。沒有這兩書一證的，購房者可拒絕收房，并按照開發(fā)商不能按期交房要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

2、合同上房屋面積與實際面積誤差。

面積誤差在3%以內(nèi)（含3%），按合同約定價格據(jù)實結(jié)算。