一、購買商品房流程是什么？

購買商品房流程：

第一步：購買前準(zhǔn)備

（一）購房目的

通常購房有兩個目的：自住或投資。如果自住的話，你要考慮的是地理位置、生活環(huán)境、房型面積、房價、配套設(shè)施、建筑結(jié)構(gòu)等多種因素。購房投資是為了保值和升值，除了要考慮自住這些因素之外，還要考慮地段是否具有投資價值、有否重大政策導(dǎo)向、是否有可信度高的發(fā)展商營造等因素。

（二）買房預(yù)算

您在買房之前，需要制訂一個詳細(xì)的購房預(yù)算，根據(jù)自己的住房需求、資金實力以及市場行情等因素，估算自己的實際購買能力，最終確定所要購買房屋的價位。

1、估算家庭凈資產(chǎn)：等于家庭總資產(chǎn)(包括各種有價證券、動產(chǎn)和不動產(chǎn))減去家庭總負(fù)債。

2、估算月還款能力：計算家庭的平均月收入、家庭的日常開支以及用于醫(yī)療、保險、預(yù)防意外災(zāi)害等方面的預(yù)備資金，同時，還要考慮未來職場的收入預(yù)期因素，由此可估算出月還款能力。

3、根據(jù)所估算的月還款能力進一步推算出按揭貸款的最大額度。

4、除了要付清房款以外，您還要考慮按揭、公證、保險、物業(yè)維修基金等費用，以及以后交房要交的稅費、物業(yè)管理費用等。

（三）選擇買房的時機

當(dāng)經(jīng)濟增長率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處于相對低位的時候，應(yīng)該是介入買房的最好時機。政府刺激房產(chǎn)市場的重大利好政策出臺之初往往也是購買的黃金時機。同時，就樓盤個案而言，一般在開盤或銷售接近尾聲的時候買房也是比較劃算的。

（四）學(xué)習(xí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

購房之前您還應(yīng)該了解一些房地產(chǎn)方面的基本知識，這些知識對您買房會有很大的幫助。

第二步：實地察看

這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲，因此特別重要。實地察看包括：購房目標(biāo)、資料收集、實地看房三個過程。

（一）購房目標(biāo)

有兩個因素可以大致勾畫出您未來房子的輪廓，一個是地段，一個是你的經(jīng)濟實力。如果你自住，你要考慮周邊的交通是否便捷，孩子的教育設(shè)施是否完備，老人的醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利，市政配套是否齊備等;如果你投資，還要考慮這個地段是否有升值潛力，經(jīng)濟發(fā)展前景如何等。通過對自己經(jīng)濟實力的估算，也就大概知道自可以買多少價位的房子。有了初步的輪廓，您就可以有的放矢尋找房源了。

（二）資料收集

購房是件大事，所以在購房前，購房者一定要收集大量的房源信息，以便進行比較。信息的獲得一般可以通過下列渠道：新聞媒體、房交會或產(chǎn)品說明會、其他媒體(如路牌、橫幅、DM、樓書)等。

（三）實地看房

1、現(xiàn)在大多樓盤是期房銷售，首先您要考察開發(fā)商的項目五證是否齊全，其次您要對開發(fā)商的信譽、實力進行考證。看看開發(fā)商以前是否還開發(fā)過其他的項目，項目開發(fā)結(jié)果如何，信譽度如何。

2、如果是現(xiàn)房銷售，除了要看五證，還要向開發(fā)商索取兩書，其次還要考察一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境、規(guī)模、綠化面積、房屋的質(zhì)量等。

第三步：談判簽約

您在選定了購房目標(biāo)后，就進入了和開發(fā)商進行實質(zhì)性接觸的階段，這一階段通常包括三個過程：談判內(nèi)容;簽認(rèn)購書;簽訂合同。

（一）談判內(nèi)容

談判主要包括房子的價格，付款方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、交房時間、物業(yè)管理費等基本內(nèi)容。其中房價的談判最為重要，您應(yīng)該爭取最大限度的優(yōu)惠價格。

（二） 簽認(rèn)購書

買房先簽認(rèn)購書并交納定金是售樓過程中的習(xí)慣做法。認(rèn)購書約定了房屋的房價、戶型、定金金額并約定購房者在限定時間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為違約，定金不退還，因此在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書前可向有經(jīng)驗的人士請教，盡量將問題考慮清楚周全。

（三）簽訂正式合同

1、您應(yīng)該帶著簽訂合同所需的身份證、按揭資料在約定的時間來開發(fā)商的售樓處簽合同。簽訂《商品房買賣合同》是購房過程中最重要的環(huán)節(jié)，您的權(quán)利和義務(wù)盡在其中，一旦簽訂即受法律的約束。因此在簽訂合同之前，要仔細(xì)閱讀合同的條款，即使對合同條款有不同意見，在目前來說也尚不能修改，但要熟知條款的內(nèi)容。簽訂合同完畢，您如果是辦理按揭，還需和銀行簽訂貸款合同并繳納保險費。

2、合同備案。一般來說，雙方自簽訂合同30日之內(nèi)，開發(fā)商會持你的合同到項目所在地的房地產(chǎn)管理部門進行合同備案。但現(xiàn)在是網(wǎng)上簽訂合同，所以一般在提交之后就已備案完成。

第四步：付款及貸款方式

現(xiàn)在的付款方式包括一次性付款、分期付款、銀行貸款三種不同的付款方式。如果您收入頗豐手頭寬裕，又有足夠的購房款，那么，不妨采取一次性的付款方式，通常能享受到開發(fā)商給予的最優(yōu)惠的價格;如果您手頭沒有足夠的資金支付房款，有一定的支付潛力，可選擇分期付款，但目前許多開發(fā)公司都取消這一付款方式;如果上述兩種方式都不適合您，您就只能選擇銀行貸款了(包括商業(yè)性貸款、公積金貸款和組合貸款)。

第五步：新房入住

第六步：辦理產(chǎn)權(quán)證

二、房屋入住程序是怎樣的？

新購房屋入住程序大體可分為：入住條件，房屋驗收、辦理物業(yè)管理手續(xù)。

（一）入住條件

第一、必須取得建筑工程竣工驗收備案表;

第二、必須取得商品房面積實測技術(shù)報告書;

第三、預(yù)售合同中約定的其他交付條件。

（二）房屋驗收

對所購商品房進行驗收主要應(yīng)該注意以下幾點：

第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象;

第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符;

第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用‘

第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題;

第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題;

第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

（三）辦理物業(yè)管理手續(xù)

必須辦的物業(yè)管理手續(xù)有以下幾項：

1、簽署《管理公約》?！豆芾砉s》的內(nèi)容由開發(fā)商依據(jù)國家的法律、法規(guī)與政策要求而制定，并經(jīng)房屋管理部門批準(zhǔn)。如果業(yè)主認(rèn)為管理公約的內(nèi)容有的條款不公平，可以保留意見。因為，該公約屬臨時性質(zhì)，在以后的業(yè)主大會可以進行修改。

2、交付物業(yè)管理費用。

3、簽署小區(qū)各項管理守則，如裝修管理、衛(wèi)生管理、停車管理、治安管理等。