一、開發(fā)商交付義務(wù)有哪些？

義務(wù)一：將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。”

“將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人”包含兩層含義：

1.開發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房人交付符合交付使用條件的商品房，這里的交付使用條件應(yīng)包括法定的交付使用條件和合同約定的交付使用條件。

目前來(lái)說(shuō)，《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)中制定了相應(yīng)的商品房交付應(yīng)具備的法定條件，但總的來(lái)說(shuō)，這些規(guī)定尚不夠具體明確，實(shí)踐中，對(duì)于商品房交付使用條件主要根據(jù)合同約定。

開發(fā)商應(yīng)按照與購(gòu)房人簽訂的《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的約定標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)房人交付商品房，合同約定的交付使用條件一般包括：①商品房的面積、戶型、尺寸、朝向;②商品房的裝飾、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn);③上下水、電、燃?xì)?、暖氣?④小區(qū)道路、綠化、會(huì)所等配套設(shè)施，上述各項(xiàng)均應(yīng)具備交付使用條件。

2.開發(fā)商還有義務(wù)按期向購(gòu)房人交付商品房。

開發(fā)商未能按期交付的，應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任;超過(guò)合同約定的期限，開發(fā)商仍不能交付商品房的，購(gòu)房人還有權(quán)解除合同。

義務(wù)二：向購(gòu)房人出示商品房竣工驗(yàn)收合格的文件及房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)

1.開發(fā)商在交付商品房時(shí)應(yīng)向購(gòu)房人出示該商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件。

根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第四條“工程竣工驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位(開發(fā)商)負(fù)責(zé)組織實(shí)施?！?/p>

根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān))備案。備案機(jī)關(guān)收到開發(fā)商報(bào)送的齊全的竣工驗(yàn)收備案文件后，向其發(fā)放該商品房的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

根據(jù)以上規(guī)定，證明商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的文件就是由市建委頒發(fā)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，開發(fā)商在商品房交付時(shí)必須向購(gòu)房人出示，否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。

2.開發(fā)商交付商品房時(shí)，還應(yīng)向購(gòu)房人出示該商品房的實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)。

依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記?！?/p>

對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙測(cè)出來(lái)的，商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)有差異，商品房交付時(shí)，開發(fā)商與購(gòu)房人應(yīng)對(duì)面積差異根據(jù)合同約定進(jìn)行結(jié)算;另外，物業(yè)管理公司也是依據(jù)商品房的實(shí)測(cè)面積數(shù)收取物業(yè)管理費(fèi)的。

義務(wù)三：向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》

根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》?！?/p>

開發(fā)商交付房屋時(shí)，若未向購(gòu)房人提供上述兩項(xiàng)文件的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收此房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

義務(wù)四：通知購(gòu)房人辦理入住手續(xù)并配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的交付日期前向購(gòu)房人發(fā)出《入住通知書》，書面通知購(gòu)房人前來(lái)接收房屋?！度胱⊥ㄖ獣芬话銘?yīng)包括以下內(nèi)容：①辦理入住手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn);②購(gòu)房人需攜帶的文件、資料;③購(gòu)房人需交納費(fèi)用的說(shuō)明;④提醒購(gòu)房人因購(gòu)房人自身原因未能在規(guī)定的期限和地點(diǎn)辦理入住手續(xù)的法律后果;⑤基本流程及相關(guān)注意事項(xiàng)。

《入住通知書》以掛號(hào)信或特快專遞的形式發(fā)出為宜。購(gòu)房人在入住通知書規(guī)定的時(shí)間前來(lái)辦理入住手續(xù)時(shí)，開發(fā)商應(yīng)組織相關(guān)人員配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋。查驗(yàn)房屋符合合同約定的，開發(fā)商應(yīng)與購(gòu)房人簽署《交付合驗(yàn)單》;查驗(yàn)房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，開發(fā)商應(yīng)請(qǐng)購(gòu)房人填寫《返修單》，組織人員及時(shí)返修并將返修結(jié)果通知購(gòu)房人。

二、商品房收房程序是什么？

購(gòu)房者收到交房通知單后的收房步驟：

1.在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》;B、《住宅使用說(shuō)明書》;C、《竣工驗(yàn)收備案表》;D、面積實(shí)測(cè)表;E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu));F、消防驗(yàn)收合格的文件;

2.購(gòu)房者會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等;

3.購(gòu)房者就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字;

4.開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問(wèn)題后，再次發(fā)出交房通知單;

5.購(gòu)房者再次會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，沒(méi)有問(wèn)題，購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》，商品房交付完成。