一、什么是優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)是租賃合同中租房人的一項法定權(quán)利，指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。

二、優(yōu)先購買權(quán)具體內(nèi)容

（一）未經(jīng)登記的租賃合同有無優(yōu)先購買權(quán)

租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購買權(quán)，不因登記與否而影響該項權(quán)利。

但是，未經(jīng)登記的租賃合同，其承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得對抗第三人。這里所說的不能對抗第三人，是指一旦房屋所有權(quán)已經(jīng)變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經(jīng)登記的租賃合同的承租人不得以優(yōu)先購買權(quán)為由要求優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。

（二）與第三人訂立買賣合同后能否行使優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，都可以得到支持。

簡單地說，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過戶、登記手續(xù)，且承租人也在知道或者應當知道該情形的3個月內(nèi)提出優(yōu)先購買要求的，無論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優(yōu)先購買該房屋。

在房屋已經(jīng)過戶登記為第三人所有時，則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購買權(quán)。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。

（三）房屋在租賃期間被拍賣能否行使優(yōu)先購買權(quán)

拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質(zhì)是買賣，不能剝奪承租人優(yōu)先購買的權(quán)利，出租人或者拍賣行依然有義務(wù)通知承租人拍賣事宜。

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》寫到：“拍賣過程中，有最高應價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人”。

另外，承租人在訴訟過程中僅主張確認買賣合同無效，而未要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院釋明后不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不予支持。

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