一、商品房交付條件有哪些？

商品房交付條件有：

(一)工程竣工驗(yàn)收合格(包括消防、環(huán)保合格)

《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《合同法》中，均要求工程竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。98年9月1日實(shí)施的《消防法》第10條規(guī)定了消防強(qiáng)制驗(yàn)收制度，《環(huán)境保護(hù)法》第26條規(guī)定了環(huán)保強(qiáng)制驗(yàn)收制度。

98年7月20日，國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，組織驗(yàn)收的主體為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)。但此后我國(guó)改革了竣工驗(yàn)收制度，1999年施行的《合同法》第279條明確了開(kāi)發(fā)商為組織竣工驗(yàn)收和確認(rèn)工程合格與否的主體。2000年1月30日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(下稱《質(zhì)量條例》)作為《建筑法》和《合同法》的配套行政法規(guī)開(kāi)始施行?！顿|(zhì)量條例》第16條規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。該條款進(jìn)一步對(duì)《合同法》第279條進(jìn)行了闡述，從而使《建筑法》中未能明確的驗(yàn)收主體最終認(rèn)定為建設(shè)單位。

(二)取得了竣工驗(yàn)收備案表

一些大城市制定的地方法規(guī)中已明確將取得《竣工備案表》作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的必備條件，例如《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。安徽省建設(shè)廳亦于2004年9月下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作的通知》(建房[2004]275號(hào))，規(guī)定未進(jìn)行驗(yàn)收備案或驗(yàn)收備案不合格的竣工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得交付使用。由此可見(jiàn)，以取得《竣工備案表》作為交付房屋的條件之一既是廣大購(gòu)房者的要求，也是一種趨勢(shì)所在。

另外，建設(shè)部于2000年4月7日發(fā)布《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第4條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān))備案”。第5條規(guī)定：“建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(一)工程竣工驗(yàn)收備案表;(二)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;(四)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)?！?/p>

(三)商品房的面積已完成最終測(cè)繪

該法定條件的依據(jù)是，建設(shè)部于2001年04月04日頒布的《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。

(四)水、電供應(yīng)正常，交通道路通暢，與施工場(chǎng)地有明顯分界隔離設(shè)施

該法定條件在《合肥市物業(yè)管理?xiàng)l例》(2006年3月1日實(shí)施)第49條中有規(guī)定：入住條件由建設(shè)單位與業(yè)主在合同中約定，但必須達(dá)到水、電供應(yīng)正常，交通道路通暢，與施工場(chǎng)地有明顯分界隔離設(shè)施。

此外，有人主張將《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的提供作為商品房交付法定條件之一，其依據(jù)是建設(shè)部于1998年5月20日所下發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》。筆者不贊同此種觀點(diǎn)，該“兩書(shū)”僅應(yīng)作為在交付時(shí)提供的資料，而沒(méi)有必要將其作為交付的法定條件。

以上法定條件中，其中第一項(xiàng)法定條件即工程竣工驗(yàn)收合格(包括環(huán)保、消防驗(yàn)收合格)是強(qiáng)制性條件;而其他法定條件均具有行政管理性，若當(dāng)事人約定與該部分交付條件相沖突，則以約定為準(zhǔn)。

二、房屋交付手續(xù)是什么？

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本第11條規(guī)定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。這一條對(duì)商品房交付的程序作了一些大概的規(guī)定，也明確了交付時(shí)必須書(shū)面通知買(mǎi)受人。根據(jù)實(shí)踐中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序進(jìn)行：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人發(fā)出書(shū)面的入住通知，這一通知一般表現(xiàn)為以特快專遞郵寄的《入伙通知書(shū)》或《交房通知書(shū)》

2、買(mǎi)受人持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)，查驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書(shū)面文件。

3、買(mǎi)受人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實(shí)地查驗(yàn)所購(gòu)買(mǎi)商品房并填寫(xiě)驗(yàn)房單。

如果商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問(wèn)題或存在解除購(gòu)房合同的其他情形，買(mǎi)受人應(yīng)決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);

如果若商品房存在未達(dá)退房條件的質(zhì)量問(wèn)題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)受人可將商品房存在的質(zhì)量問(wèn)題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容書(shū)面遞交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項(xiàng)予以修復(fù)或賠償。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房存在的質(zhì)量問(wèn)題逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書(shū)面承諾并經(jīng)買(mǎi)受人查驗(yàn)同意后，雙方根據(jù)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告結(jié)算房款。

5、買(mǎi)受人向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交納商品房買(mǎi)賣(mài)合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費(fèi)用。

6、買(mǎi)受人從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙。

7、買(mǎi)受人向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。

由于我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對(duì)商品房交付的具體程序并無(wú)明確規(guī)定，一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)在入住通知中寫(xiě)明入住程序，但由于開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)在入住通知書(shū)中對(duì)交房的程序作一些不利于買(mǎi)受人的約定。比如，開(kāi)發(fā)商以掛號(hào)信的方式寄出入住通知書(shū)，但通知書(shū)中同時(shí)規(guī)定在某年某月某日之前去辦理交接手續(xù)，而實(shí)際上該日期卻距離發(fā)出入伙通知書(shū)的日期很短，待買(mǎi)受人收到通知書(shū)時(shí)，往往時(shí)間很短，來(lái)不及準(zhǔn)備相應(yīng)材料去辦理交接手續(xù)，從而導(dǎo)致買(mǎi)受人違約，開(kāi)發(fā)商則以此為借口對(duì)商品房的一些瑕疵推脫責(zé)任。又比如，有的入伙通知書(shū)中往往還要求業(yè)主先預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)、管道煤氣開(kāi)通費(fèi)，產(chǎn)權(quán)證辦理費(fèi)用甚至某些稅費(fèi)等等，對(duì)有些不合理的條件我們應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中作出明確規(guī)定，防止因約定不明確而產(chǎn)生某些糾紛。